データセンター市場動向と不動産鑑定評価について

1、データセンターとその市場動向

JDCC（日本データセンター協会）によると、データセンターとは「インターネット用のサーバーやデータ通信、固定・携帯・IP電話などの装置を設置・運用することに特化した建物」と定義されています。
データセンターの主要な設備としては、①サーバールーム（ラックを格納）、②電源設備（受変電設備、UPS、非常用発電機等）、③空調設備（サーバー冷却）、④ネットワーク機器等が挙げられます。

JDCCによれば、日本のデータセンターサービスの市場（売上高）は、2022年には2兆円を超え、今後も、クラウド（注）への移行の進展等を背景に、増加を見込んでいます。

（注）クラウドでは、インターネットを経由して、仮想的な利用環境が提供されており、データセンターでの情報処理と密接な関連を有しています。

今後は、自動運転システムの導入等、DXの本格化に伴い、AIやITを用いた膨大な情報処理が必要になることから、データセンター市場規模の更なる拡大が見込まれています。

一方、不動産としてのデータセンターに着目すると、REITの取引状況等では、オペレーショナルアセットであること等もあり、プレイヤーは限定されていましたが、今後は、マーケットの拡大（ICTの普及や高度化に伴う広域立地の可能性、用途に応じた大規模化、高度化の進展等）に伴い、流動性の改善等が期待できます。

以下では、データセンター事業と不動産事業の関わり、特殊不動産としてのデータセンターについて整理するとともに、不動産鑑定評価のあり方について簡単にまとめました。

2、データセンター事業と不動産事業の関り

(1) データセンター事業の提供サービス

データセンター事業として提供されるサービスは、①ハウジング（コロケーション）、②ホスティング、③マネージドサービスに分けられます。
政策投資銀行のレポートでは、提供サービスを以下のとおり分類しています。

（出所：日本政策投資銀行のレポート（データセンター業界レポート2021年11月）
（注）Sier系：NEC、富士通、野村総研等、通信キャリア系：NTT、KDDI等、クラウド事業者：AWS、Microsoft、Google等、DC特化系事業者：さくらインターネット等

(2) 資産区分及び不動産事業・データセンター事業の関係

以下のとおり、不動産事業とデータセンター事業とは密接不可分な関係にあります。

近年は、上記のとおりクラウド利用への移行が増加しています。DXの加速により、企業内のデータセンター（エンタープライズデータセンター）等ではオンプレミス運用（企業自社での管理・運用）から、クラウドに移行することで、費用負担の軽減（企業側では機器を所有する必要がない）等が図られています。

3、特殊不動産としてのデータセンター

(1) 不動産等の資産の構成と特徴

（注1）不動産と、サーバー・ストレージ・ラック等が一体利用（密接不可分）されており、特に資産区分の把握が重要である。
（注2）データセンターは、通常の建物と比較して、データセンター特有の建物・設備の占める割合が大きい。

(2) 特殊不動産としての特徴

特殊不動産として、以下の特徴が挙げられます。

• データセンター全体で見た場合、不動産以外の資産割合が他のオペレーショナルアセット（ホテル等）に比べて大きい。
• ラック内に設置されるサーバーは大量の電気の消費を伴うことから、ラックの数や必要電力量（受電容量／PUE（エネルギー効率））がデータセンター事業者の収益性に直結します。
• 当該資産の高度化ニーズ（高重量化、高電気容量等）に即応した建物の更新が求められ、他の不動産に比べ建物陳腐化リスクが高くなる傾向があります。
• JDCCでは、地震リスク評価、ファシリティリスク評価、運営管理リスク評価からなる独自の格付け（ティア１～４）を以下のとおり行っています。

ティア4では、「DC専用、地震リスク（PML10％未満）、新耐震基準準拠、セキュリティレベルが高位、設備の冗長性等」の基準の充足が求められています。データセンターへの投資判断における一定の目安になるものと推察します。

4、データセンターの不動産鑑定評価のあり方

ここでは、データセンター事業者が不動産を賃借し、ラック・サーバー等を設置し、ホスティング事業を行う場合の不動産鑑定評価について考察します。

データセンターは、不動産鑑定評価においては、オペレーショナルアセット（事業用不動産）に分類されます。不動産鑑定評価基準等に準拠し、事業評価の部分と、不動産評価の部分に分け、評価手順を以下のとおり整理しました。

(1) 収益評価の手順

①事業評価の部分

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