公的鑑定評価

公的鑑定評価

公的評価員を多数擁し、国・地方公共団体・特殊法人等の公的機関様より以下の業務をご依頼いただいております。

公共用地の取得・貸付、公売処分に際しての鑑定評価

国有財産売り払いに際しての鑑定評価

地価公示法に基づく標準地の鑑定評価

(用語)地価公示(公示地)

地価公示法では「都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もつて適正な地価の形成に寄与することを目的とする。」と規定している。
ここでいう「標準地」とは、一般に公示地と呼ばれる地点であり、その地域において土地面積、土地形状、道路の幅員及び接面状況、利用のされ方等が概ね標準的と認められる画地が選定される。
「正常な価格」というのは、売り急ぎや買い進み等、特殊な事情がない場合の更地の価格(公示価格)である。
公示価格は、国土交通省に設置される土地鑑定委員会が、二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、一定の基準日(毎年1月1日時点)における、㎡当たりの価格を判定し、公示するものである。一般的に取引で使われる坪当たりの価格ではないことに注意されたい。
なお、不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、第六条の規定により公示された標準地の価格を規準としなければならない。

国土利用計画法に基づく基準地の鑑定評価

(用語)都道府県地価調査(基準地)

地価公示に類似した制度として、都道府県地価調査(以下、地価調査)がある。地価調査は、都道府県から依頼される業務で、国土利用計画法に基づく基準地の鑑定評価を行う。
地価公示から半年後(毎年7月1日時点)の地価を評価するものであるので、地価の変動を速報し、地価公示を補完する役割を担っているとされるが、地価公示の標準地と地価調査の基準地は、必ずしも同じ地点ではない。(地価公示と地価調査で同じ評価地点を代表標準地という。)

固定資産税標準宅地の鑑定評価

相続税路線価標準地の鑑定評価

(用語)路線価 (相続税路線価・固定資産税路線価)

路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位で表示)のことであり、路線価が定められており、一般的に路線価と呼ばれているのは、財産評価基準に基づく、「相続税路線価」で、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に用いられる。
このほかに、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算出に用いられる固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算出に用いられる「固定資産税路線価」もある。
それぞれの価格水準の関係は、概ね以下のとおりである。
相続税路線価(≒公示価格×0.80)>固定資産税路線価(≒公示価格×0.70)
なお、固定資産税路線価の指定はあるが、相続税路線価の指定が無い地域(路線)があり、倍率地域と呼ばれている。
倍率地域にあっては、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて相続税等を計算する。相続税路線価及び倍率表は、以下の国税庁ホームページで確認することができる。
〔国税庁財産評価基準のページ〕
http://www.rosenka.nta.go.jp/
なお、地価公示・基準地、各路線価は、下記のホームページでも確認可能である。
〔全国地価マップ〕
一般財団法人 資産評価システム研究センター
東京都港区虎ノ門3-4-10 虎ノ門35森ビル8階
http://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?btnagree=submit&mid=216

競売・公売物件の鑑定評価

PPP・PFI・PREに関わる鑑定評価

(用語)PPP( Public Private Partnership )

(パブリック・プライベート・パートナーシップ)とは、文字どおり、官と民がパートナーを組んで事業を行う新しい官民協力の形態であり、「官民連携」若しくは「公民連携」とも呼ばれ、民間資本や民間のノウハウを活用し、効率化や公共サービスの向上を目指すものである。 類似の概念にPFI(プライベート・ファイナンス・イニシアティブ)がある。PPPは、事業の企画段階から民間事業者が参加するなど幅広く民間を活用する概念であるが、PFIは、そのPPPの一手法であり、初期段階では、国や地方自治体が基本的な計画を作成し、公募型プロポーザル方式等により、民間事業者を募る方法がとられている。 さらに、PFIのうち、公共施設の所有権を公共団体に残し、運営権を民間事業者に長期間付与するという「コンセッション方式」がある。

(用語)PFI( Private Finance Initiative )

(プライベート・ファイナンス・イニシアティブ)とは、公共施設の建設や維持管理、運営等を、民間が持つ能力(資金・運営・技術)を活用して行う社会資本整備の手法である。 PFIは、1992年にイギリスで生まれ、欧米各国で活用されてきたが、日本では、「民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律」(PFI法)が平成11年7月に制定され、本格的に始まった。 PFIの実施に当たっては、五原則三主義と呼ばれるものがある。五原則とは、PFIは、1.公共性のある事業を、 2.民間の資金、経営能力及び技術能力を活用して、3.民間事業者の自主性と創意工夫を尊重することにより、効率的かつ効果的に実施するものであり、4.特定事業の選定及び民間事業者の選定においては公平性が担保され、5.特定事業の発案から終結に至る全過程を通じて透明性が確保されねばならないことをいう。 三主義とは、事業の実施にあたり1.各段階での評価決定についての客観性が求められ、2.公共事業等の管理者等と選定事業者との間の合意について、明文により、当事者の役割及び責任分担等の契約内容を明確にすることが必須であり、3.事業を担う企業体の法人格上の独立性又は事業部門の区分経理上の独立性が確保されなければならないことをいう。

(用語)PRE( Public Real Estate )

国や地方公共団体において、保有する不動産(公的不動産:Public Real Estate)をいう。民間事業者から地方公共団体に対し、資金調達手法の一つである不動産証券化手法等の導入を前提としたPRE活用事業の提案が行われるケースも増えてきている。 ただし、公的不動産(PRE)は、公共・公益目的のための不動産であるから、企業不動産(CRE)とは異なり、不動産の証券化手法等を活用しつつも、収益性だけではなく、より慎重、且つ、幅広い検討が必要とされている。 なお、国土交通省のサイトに活用のガイドラインや活用事例等がある。
http://www.mlit.go.jp/common/001231397.pdf
http://www.mlit.go.jp/common/001091355.pdf

公共事業における損失補償に関わる業務

(用語)損失補償

損失補償とは、適法な公権力行使により加えられた財産上の特別の犠牲に対して、全体的な公平負担の見地からこれを調整するためにする財産的補償のことである。その根拠は、「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用いることができる(憲法29条3項)」であるとされる。
不動産の鑑定評価で関連するのは、道路用地としての買収などで運用される「公共用地の取得に伴う損失補償」である。
評価の方法は、土地については、正常な取引価格、建物については、移転させるが原則であるが、移転が困難な場合は、現在の建物の再建築費を算定し、建築年次等に応じたその現在価値及び解体撤去費が金銭で支払われる。(ただし、建物については、建築士が算定を行う。)
損失補償には、多くの分野があるが、主な補償には、移転や再建築に伴う諸雑費及び祭祀料等は、「通常生ずべき損失の補償」として支払われるほか、囲障・外構等は、「工作物補償」、立木竹にあっては、「立木補償」、事業者にあっては、「営業補償」があり、営業補償の算定は、税理士等のほか、不動産鑑定士も行うことができる。

コンセッションに関わる鑑定評価

(用語)コンセッション( Concession )方式

利用料金の徴収を行う公共施設について、施設の所有権を公共団体が有したまま、施設の運営権を民間事業者に設定する方式で、平成23年PFI法改正により導入された。公共施設等について、民間事業者による安定的で自由度の高い運営を可能とすることにより、利用者ニーズを反映した質の高いサービスを提供することを目的としている。 コンセッション事業等の重点分野の進捗状況は以下のとおりである。

コンセッション事業等の重点分野の進捗状況

施設 対象案件等 進捗状況
空港 但馬空港 2015年1月から運営事業を実施中
関西国際空港 2016年4月から運営事業を実施中
大阪国際空港
仙台空港 2016年7月から運営事業を実施中
神戸空港 2018年4月から運営事業を実施中
高松空港 2018年4月から運営事業を実施中
鳥取空港 2018年7月から運営事業を実施中
静岡空港 2019年4月事業開始予定
福岡空港 2019年4月事業開始予定
南紀白浜空港 2019年4月事業開始予定
熊本空港 2020年4月頃事業開始予定
北海道内7空港 2020年からの事業開始予定
広島空港 2021年4月頃事業開始予定
道路 愛知県道路公社 2016年10月から運営事業を実施中
上水道 大阪市 検討継続中
奈良市 検討継続中
浜松市 2017年度にマーケットサウンディングを開始
検討も含め導入を当面延期を公表(2019.1.31)
伊豆の国市 2017年度にデューディリジェンスを実施
宮城県 2017年度にデューディリジェンスを実施
「運営権設定支援業務」業者選定(2019.2.13)
宮城県村田町 2017年度にデューディリジェンスを実施
下水道 浜松市 2018年4月から運営事業を実施中
須崎市 2018年2月実施方針を公表
奈良市 2017年度にデューディリジェンスを実施
三浦市 2016年12月審議会を設置する条例を公布
宇部市 2017年度にデューディリジェンスを実施
宮城県村田町 2017年度にデューディリジェンスを実施
文教施設 旧奈良監獄 2019年10月史料館、2021年ホテル開業予定
有明アリーナ 2018年7月運営者募集要項等の公表
(仮称)大阪新美術館 2017年11月にマーケットサウンディングを開始
公営住宅 神戸市(東多聞台) 2016年12月に事業契約を締結
池田市(石橋) 2017年6月に事業契約を締結
岡山市(北長瀬) 2017年9月に事業契約を締結
東京都(北青山) 2018年2月に事業契約を締結
愛知県(東浦) 2018年3月に事業契約を締結
大阪府(吹田佐竹台・吹田高野台) 2018年3月に事業契約を締結
埼玉県(大宮植竹) 2017年5月に基本協定を締結
京都市(八条) 2018年1月に事業予定者を決定
MICE施設 * 横浜市 2020年4月事業開始予定
愛知県 2019年9月事業開始予定
*会議(meeting)、研修旅行(incentive tour)、国際会議(convention)、展示会(exhibition)をいう

※2018年7月1日時点、内閣府ホームページより作成
https://www8.cao.go.jp/pfi/concession/pdf/concession.pdf  

PAGE TOP