スタッフコラム

東京

相続税対策は要注意

過度な相続税対策は要注意!不動産鑑定を使っておきたいケースとは?

2022年4月19日に不動産を使った相続税対策に関する重要な最高裁判例が出されました。
当該判例を受け、今後は行き過ぎた相続税対策を行えば国税庁が不動産を時価評価する恐れが以前よりも出てきています。

この記事では「不動産による相続税対策と注意点」について紹介します。

一般的な節税対策と節税になる理由

最初に不動産の保有がなぜ相続税対策になるかについて解説します。
不動産の保有が相続税対策となる理由は、一般的に不動産の相続税評価額が時価よりも低いからです。

ここでいう時価とは、主に第三者に売却したときの価格のことを指します。
例えば、都内のアパートでは、売却したら1億円程度する物件が、相続税評価額にすると3,000~4,000万円程度になっていることがあります。

一方で、現金は額面額がそのまま相続税評価額です。
1億円の現金を持っていれば、相続税評価額も1億円ということになります。

アパートを売って現金に換えてしまうと1億円をベースに相続税が計算されますが、アパートを持ったままだと3,000~4,000万円程度をベースに相続税が計算されます。

つまり、アパートを持ったままの状態であれば、本来1億円の価値のある資産を持っているにもかかわらず3,000~4,000万円程度の資産として相続税が課税されるわけですから、資産は不動産の形で所有していた方が相続税対策となるのです。

一部の例外はありますが、多くの不動産の相続税評価額は時価よりも低い傾向があります。
特に、アパートや賃貸マンション等の収益物件の相続税評価額は時価よりも相応に低くなります。

理由としては、収益物件には自宅のような自用の不動産と比べると、評価減が適用される計算ルールがあるためです。

20224月に出された相続税対策に対する最高裁判例

2022年4月19日、最高裁判所第三小法廷にて不動産を活用した相続税対策に対する判例が出されました。

当該事案は2009年に被相続人が立て続けに借入金を組んで2棟の賃貸マンションを購入し、その後、2012年に相続が発生しています。
その結果、相続税がゼロ円となって申告された事案です。

判決の概要は、当該事案に関しては一般的に行われる相続財産の画一的な評価方法を採用することが著しく不適当とされ、不動産鑑定による時価を相続税評価額とすべきとされた内容になります。
ここでいう一般的に行われる相続財産の画一的な評価方法とは、土地については相続税路線価、建物については固定資産税評価額をベースに行われる評価方法のことです。

賃貸マンションは、一般的な相続財産の評価方法を用いると相続税評価額が時価よりもかなり低くなります。

当該事案は一般的な相続財産の評価方法ではなく、不動産鑑定により時価評価することが妥当と判決されたことから、約2.4億円の相続税が課税される結果となりました。

判決では、賃貸物件の購入と借入が近い将来発生すると予測された相続税の負担を減じるために実行された点が指摘されています。

相続直前に賃貸物件の購入や借入を「しない人」または「できない人」と比べると看過しがたい不均衡を生じさせており、実質的な租税負担の公平性に反することから、不動産鑑定による時価を採用することが妥当と判決しています。

最高裁判例が示唆する相続税対策の注意点

2022年4月の最高裁判例は過度な相続税対策が否認された事案ですが、判決ではどのような節税対策を行うと否認されるのかといった具体的な基準は示されていません。

恐らく相続の直前に賃貸物件の購入と借入を行ったことがポイントとなりますが、ではそれが3年前に行うと否認され、4年前に行えば大丈夫なのかといった点は具体的には明示されていない状況となっています。

ただし、事実として過度な相続税対策を行うと裁判で否認され、時価で相続財産が再評価されることもあるという点がポイントです。

今回の最高裁判例は、「行き過ぎた節税対策を行えば否認される可能性がある」という警告・メッセージが出されたということであり、判決の意味することは大きいといえます。

相続税対策は、従来から存在する収益物件の長期保有のようなオーソドックスな対策は安全であるとされています。
相続が予想される直前期に行うようなあからさまな節税対策は、避けることが適切です。

逆に相続税評価額が時価よりも高いケースもある

不動産は相続税評価額が時価よりも低いことが一般的ですが、逆に相続税評価額が時価よりも高い不動産も一部に存在します。

売却したら数百万円にしかならないのに、相続税評価額が1,000万円以上もするような物件です。

例えば、極端に不整形な土地や、道路接道がなく建物建築ができない土地、土壌汚染が存する土地等々の条件が悪い土地で時価よりも相続税評価額が高くなってしまっているケースがあります。

このような不動産は、逆に保有していることで相続税が増える結果となってしまう物件です。

相続税評価額が時価よりも高い不動産は、生前中に売却し、現金化しておくことが適切な相続対策となります。

資産の中に条件の悪い不動産があるときは、一度、不動産鑑定評価を取得して時価を調査してみることをおすすめします。 【ご参考 相続税申告時における弊社サポートの流れ

相続税評価額が時価よりも高い物件があった場合には、単純に売却する、または収益物件に買い替える等を行い、適切な相続税対策に役立ててください。

不動産と相続について簡単に解説している動画(前半約2分、後半約2分)があります。こちらもご覧下さい。無料WEBセミナー「相続おける不動産鑑定評価」

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