証券化に関わる鑑定評価

証券化に関わる鑑定評価

J-REIT創設以来の豊富な実績で多様なアセットの評価に対応いたします。

証券化に関わる鑑定評価業務の受託方針

  • 不動産の証券化に関わる鑑定評価等の業務のうち下記のようなケースに該当するためにご依頼をお断りする場合がございますので予めご了承ください。
  • 法令及び「不動産鑑定評価基準」、国土交通省が定めるガイドライン等の規定、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会が定める指針及び留意事項等の規定に抵触するケース
  • 関与不動産鑑定士又は不動産鑑定業者と、対象不動産や依頼者サイドとの間に利害関係や縁故関係がある場合や資本的関係がある場合で、当該業務の受託により不動産鑑定評価の社会的信頼を損なう可能性のあるケース
  • 鑑定評価額の指定や依頼者サイドの希望する鑑定評価額になるまで試算を要求されるケース
  • 対象不動産の内容・依頼件数・作業期間等の面で当社の組織力・能力等から鑑定評価等を行うことが困難なケース
  • 不動産鑑定評価基準や証券化対象不動産の鑑定評価に関する実務指針の規定を満たさない条件が付されるケースや、適正な鑑定評価を行うために必要な資料が提示されないケース

証券化に関わる鑑定評価

J-REIT

J-REITでは、次の投資法人各社様より鑑定評価・価格調査のご依頼を頂いております。

J-REIT投資法人(順不同・敬称略)(平成30年10月1日現在)

  • 日本アコモデーションファンド投資法人
  • 野村不動産マスターファンド投資法人
  • アドバンス・レジデンス投資法人
  • ジャパンリアルエステイト投資法人
  • オリックス不動産投資法人
  • グローバル・ワン不動産投資法人
  • 平和不動産リート投資法人
  • 積水ハウス・リート投資法人
  • スターツプロシード投資法人
  • 大和ハウスリート投資法人
  • ジャパンエクセレント投資法人
  • Oneリート投資法人
  • タカラレーベン不動産投資法人
  • 私募リート各社

ファンド関連評価

J-REITのほか、プライベートファンド各社様より、不動産の取得・売却・ファイナンス等のほか、ファンド設立や開発型証券化、匿名組合出資(エクイティ)等に関わる鑑定評価・価格調査のご依頼を頂いております。

アセットタイプ

住宅、オフィス、商業施設、ホテル、物流施設、ヘルスケア関連施設、児童福祉施設、メガソーラー関連不動産ほか多様な用途に対応いたします。

(用語)サービス・アパートメント

サービス・アパートメント(以下、SA)は、都市計画法や建築基準法等、公法上の定義・基準はないが、ホテルとマンションの中間の機能をもった住居をいい、以下の特徴を備えている。

  1. 通常の生活に必要な家具、家電、生活用品は、全て備えられており、ホテルのように直ちに居住可能である。
  2. ホテルやウイークリーマンションとは異なり、旅館業法の適用はなく、あくまでも建物賃貸借契約である。
  3. ターゲットは、中長期滞在の外国人ビジネスマンや自宅の建替等、一時的な仮住まいを必要とする邦人などで、マンスリー単位の契約が一般的である。
  4. コンシェルジュサービス、室内清掃、リネン交換等を提供している物件が多いが、食事は、提供されていない。
  5. 家賃相場は、近傍のマンションに較べて相当に高額であるが、トータルコストでみると、ホテルを利用するよりは安い。

以上から、SAの立地としては、大都市・都心部にあって、生活利便性が高く、かつ、居住環境も比較的良好なエリアが適しているとされている。

SAの鑑定評価にあたっては、ホテルの鑑定評価に準じて、収益還元法(DCF法及び直接還元法)により、ADR(平均貸室単価)・RevPAR(販売可能貸室数あたりの貸室売上)、GOP(営業総利益)等を査定し、オペレーター・フィーなど控除後のNCF(ネットキャッシュフロー)から、負担可能賃料を算定して求めることが一般的である。

また、SAの収益性は、オペレーターの運営能力に依存することもホテルの鑑定評価と同様であるが、SAの場合は、外国人の利用比率が高いため、国内・外資を問わず、グローバルなネットワークを有するオペレーターか、どうかもポイントになる。

  • ヘルスケアリート
  • サービス・アパートメント

証券化不動産に関わる周辺業務

証券化不動産に関わる周辺業務として、公正中立の立場から次の業務なども取り扱っております。

セカンドオピニオン、レビュー、独自の試算結果にもとづく価格調査書の作成、賃料(新規・継続)などのマーケット調査等
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