不動産証券化とは、土地や建物などの不動産を裏付けとした証券を発行する魅力溢れる仕組みです。
この手法を利用することで、不動産所有者は資金調達や財務体質の改善、さらにはリスク分散といった大きな利益を享受することが可能になります。
また、投資家にとっても、少額から不動産に投資が可能というほか、投資先を分散してリスクを管理するといった、不動産証券化ならではの魅力があります。
詳細に説明した不動産証券化に関する記事は下記からチェックしてください。
不動産証券化とは？メリット・デメリットについてわかりやすく解説します。
そこで今回の記事では、不動産証券化に関する難しい用語に関して解説します。
GK-TKスキーム
GK+TKスキームは、私募形式の不動産証券化手法であり、事業者により結ばれる匿名組合契約を介して投資家が投資を行います。このスキームでは、「GK」（合同会社）と「TK」（匿名組合）という二つの要素が主役となります。
しかし、2006年5月1日の会社法施行前は「YK」（有限会社）を利用していたため、当時の名称は「YK+TK スキーム」と呼ばれていました。
不動産証券化の一手法であるGK-TKスキームでは、「GK」（合同会社）が証券化対象の不動産を保有し、「TK」(匿名組合)という契約を通じて投資家から資金を調達します。この手法は、会社更生法の適用によるリスクを避けつつ、投資家が不動産投資を行うための効率的な枠組みを提供します。
Jリート
J-REIT（ジェイリート）とは、Japan Real Estate Investment Trust（日本の不動産投資信託）の略です。J-REITは、不動産を購入し、その賃料収入や売却益を投資家への利益として分配する投資信託の一種で、個々の投資家が間接的に大規模な商業施設やオフィスビル等へ投資することを可能にします。
J-REITの運用はプロの資産運用会社によって行われます。「J-REIT証券」は金融商品取引法に基づき公開市場（東京証券取引所等）で取引することができ、株式のように売買が可能です。投資家は、分配金の受け取りと証券価格の上昇によるキャピタルゲインを期待します。
SPC
SPCとは、Special Purpose Company（特定目的会社）またはSpecial Purpose Corporationの略称であり、特定の目的を達成するためだけに設立された会社を指します。
一般的な用途としては、事業リスクの分離、資産の枠組み作り、または特定の金融取引証の実施を可能にするために用いられます。
たとえば、あるプロジェクトに関わるリスクを分社化することで、そのプロジェクトの失敗が元の会社全体に影響を及ぼすのを防止するために、SPCが設立されます。また、不動産投資や証券化などでよく利用され、該当の資産や取引を確認しやすくするという役割を果たすことが多いです。
SPV
SPV（Special Purpose Vehicle）は、特定の目的のために設立された企業を指します。これはSPC（Special Purpose Company）と同意語であり、主に会計や法律の文脈で使用されます。
その特定の目的は多岐にわたり、例えば大規模な建設プロジェクトの実施、特定の資産の保有などが含まれます。SPVは、これらの取引に対するリスクを元の企業から切り離すことで、会社全体のリスクを軽減する役割を果たします。
また、証券化の文脈では、元取引（貸出など）の信用リスクを分離して、投資家にとって安全な投資機会を提供するために用いられます。そのため、SPVを通じて投資家は元取引とは独立した投資リターンを享受することができます。
TMK
TMK（特定目的信託受益権発行機構）は、特定の目的のために設立された法人で、証券化に使用されることが多いです。
証券化とは、金融機関が保有する資産（たとえば、住宅ローンやクレジットカード債権など）を一つのパッケージにまとめ、それを投資用証券として投資家に販売することです。これにより、金融機関は効率的に資金を調達し、リスクを分散することが可能となります。
TMKは、この証券化の一環として、元の資産を取得し、それを証券（信託受益権）として再構成します。これらの証券はその後、投資家に売却され、収益は元の資産から生じるキャッシュフロー（例えば、ローンの返済やレンタル収入など）により裏付けされます。
このようにして、TMKを通じて資産は一つの法的エンティティ（TMK）に移され、その証券の価値およびパフォーマンスは元の企業とは異なる独立したものとなります。この方法は、資本市場からの資金調達を向上させ、資産や債務のリスクを適切に管理する手段として活用されます。
アセットマネジメント
アセットマネジメントとは、個人や企業が持つ資産を保全したり増やしたりするために行われる活動全般を指します。これには、現金、株式、債券、不動産、その他の投資可能な商品や資産を効率的に管理し、価値を最大化することが含まれます。
アセットマネジメントは、具体的な投資戦略の策定、投資ポートフォリオの組み立て、投資リスクの管理と分散、市場動向の分析と予測、課税問題の対処、そして投資成果の評価と報告等を含んでいます。
投資を自身で行うよりもプロフェッショナルな投資家や金融機関に委託することで、更なるリターンの機会を得られることが期待されます。特に個人投資家の場合、一人で全てを管理するのは難しいため、専門的な知識と経験を持つアセットマネジャーに委託することで、より適切な投資戦略を立てることが可能となります。
また、企業がアセットマネジメントを行う場合、その目的は主に経済的な価値を最大化すること、リスクを適切に管理すること、そして業務の効率を向上することです。これにより、企業は安定した業績を維持したり、競争力を保ったりすることが可能となります。
アレンジャー
複数の金融機関が集まって、大企業やプロジェクトに対して共同で融資（シンジケートローン）を行う取引の際、それをまとめる役割を担う金融機関を「アレンジャー」と呼び、一連の取引を組織化し、シンジケートに参加するその他の金融機関との調整、契約条件の設定、資金調達計画の立案等を行います。
オフバランス
「オフバランス（Off-balance）」という語は、主に財務会計において使用され、企業のバランスシート上には計上されない項目や取引を指す言葉です。
企業は一定の基準に従って、資産・負債・資本等をバランスシート上に計上しますが、すべての経済活動やリスクがバランスシート上に反映されるわけではありません。バランスシート上に現れないこれらの項目を「オフバランス」と呼びます。
オリジネーター
オリジネーターとは、主に証券化の分野で用いられる言葉で、元々資産（不動産など）を保有していて、それを金融市場に売却（または譲渡）するために証券化する主体を指しています。
具体的には、オリジネーターは自身が所有する資産を証券化し、それを投資家に売ることで資金調達を行う役割を果たします。逆に言えば、その資産を投資として購入する投資家にとっては、投資対象を提供してくれる存在となります。
まとめ
不動産証券化市場は、今後ますます拡大していくと予想されますので不動産証券化をご検討されている方はお問い合わせください。
