賃貸借・管理

レントロール(Rent Roll)

賃貸に供されている物件について、賃借人、所在(階層・位置)、契約面積、契約期間、賃料、共益費、一時金、その他特約事項等の賃貸借の状況が記載された一覧表(テナントリスト)で、プロパティマネジメントの定期的報告業務において作成される。収益性の検証・投資判断と、レポート作成・不動産鑑定評価等に不可欠な資料である。

マスターリース(Master Lease)

原賃貸借契約のことをいい、物件(ビル・マンション等)の所有者と転貸を行う者(管理会社等)が締結する。アセットファイナンスのセール&リースバック型では、オリジネーター(原所有者)は、所有権を信託譲渡した信託銀行より、賃借人として賃借し、一部テナントの入っている物件の場合には、一括賃借のうえテナントに転貸する。この場合のオリジネーターと信託銀行との契約をマスターリース、オリジネーターとテナントとの契約をサブリースという。現在は信託銀行とサブリースを行う管理会社等との契約が多くなっている。

AM(Asset Management)

AMとは、不動産の選定・購入を始めとし、当該不動産の資産価値のアップを目的に、投資家・所有者等から委託を受けて行う不動産の総合的な運用・運営・管理業務のことをいい、当該業務を行う者をアセットマネ-ジャ-という。

主な具体的業務は以下のとおり。

  1. 投資対象不動産の購入、売却の意思決定
  2. 事業計画の作成
  3. プロパティマネ-ジャ-の選定・管理等
  4. マ-ケット調査及び分析
  5. 投資家への報告等

PM(Property Management)

PMとは、所有者・投資法人・AM会社等から委託され、不動産の運営管理を行う業務のことをいい、当該業務を行うプロパティマネ-ジャ-は、AM会社等の同意を得て各種の管理・運営を行う。通常メンテナンス業務(BM)等については業務別に外注する場合が多い。

具体的業務は以下のとおり。

  1. テナントの維持、リ-シング、賃貸借契約締結業務、クレ-ム処理
  2. 修繕、保守プラン(修繕計画・予算計画)の作成
  3. 建物管理業務(建物設備の保守、清掃、警備、テナント入退去工事の管理等)
  4. 運営管理状況報告、マ-ケット分析結果の報告
  5. 入出金管理(賃料等の請求)等

BM(Building Maintenance・Building Management)

建物の機能を適正に維持するために行う保守管理(ビルメンテナンス)をさし、法定点検、定期点検、清掃管理、衛生管理、設備運転保守管理、保安警備、その他管理業務等を含む。

PM会社が総合的な管理の立場から業務別に外部の専門業者に委託するのが一般的である。

共用部分の面積・開口部ガラス面の広いもの、エレベーター・エスカレーターの設置数の多いもの、全館空調、機械式駐車場、警備員常駐等の要因によりBM費用が高くなる傾向があり、総じてグレードの高いビルのBM費用は高い。

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