採算分析

NOI(Net Operating Income)

不動産賃貸事業等における収益概念で、総賃貸収入から管理運営に要した費用(借入金返済額や資本的支出を控除する前の費用)を控除した純(正味)営業収益をいう。不動産賃貸事業等により経常的に得られる現金収入を意味し、管理運営費用としては、維持管理費、水道光熱費、物件公租公課、損害保険料、テナント仲介手数料等がある。

NOIは、NPV(正味現在価値)やIRR(内部収益率)といった投資指標を算定する際の収益として採用される。

NCF(Net Cash Flow )

不動産賃貸事業等における収益概念で、NOIから資本的支出(長期計画修繕費や修繕積立金等)を控除したネットの現金収入を意味する。NOIもNCFも不動産賃貸事業等によって生じるキャッシュフローを表すものであり、不動産の売買損益や資金調達コスト等を含まない概念である。

直接還元法を適用して収益価格を求める場合に、実務では、NOIをキャッシュフローとして計算する場合を「NOIキャップレート」、NCFを採用して計算する場合を「NCFキャップレート」と呼んで区別している。ただし、不動産鑑定評価では、資本的支出を控除した純収益(NCFベース)を採用するのが一般的である。

IRR(Internal Rate of Return)

初期投資額(不動産価格)と当該不動産が将来生み出すキャッシュフローの現在価値の総和が等しくなるような割引率、つまり、NPV(Net Present Value・正味現在価値)が0となる割引率(次式のr)のことをいい、自己資本投資に対する投資採算性を判断する上での有効な指標のひとつで、内部収益率(投資収益率)ともいう。

IRRの高次代数方程式

IRRは上記の高次代数方程式を数値的に解くことにより求められるが、キャッシュフロー上で正負の変化が2回以上あるケースなど、複数の実数解を含む場合があることに留意する必要がある。

DSCR(Debt Service Coverage Ratio)

不動産から得られる年間純営業収益(NOI)を借入金の年間元利返済額で除して求める「借入金償還余裕率」のことをいう。借入金返済の安全性を測る尺度で、事業への資金融資の合理性の判断、DCF法によって求められた不動産の収益価格の検証、社債等の格付けを行う際の信用レベル査定に使われる。

DSCRが大きいほどデフォルトの可能性が低く、安全性が高いといえる。1.0未満の場合は、借入金返済後のキャッシュフローがマイナスになり、その期(年度)の純営業収益で元利金返済を賄いきれないので、1.2~1.3以上がローリスク物件の最低ラインとなる。

なお、当社では、証券化等の鑑定評価に際して、DCF法の試算結果を基に保守的な利率と標準的なLTVの値を設定し、OER等と併せてDSCRの数値分析を行い、採算上問題がないかを検証し価格を決定している。

LTV(Loan To Value)

社債・借入金等の負債額を資産価値で除した「借入金比率」のことで、DSCR(借入金償還余裕率)と並んで借入金返済の安全性を測る尺度である。数値が小さいほど負債の元本償還に対する安全性が高い。LTVが高くなるとレバレッジ(資金調達を自己資本と借入金を組み合わせて行うこと)が効くので自己資本に対する利回りがアップするが、デフォルトの際のリスクは増大する。また、格付け機関は格付けレベルに対応するLTVとDSCRの数値基準を設定しており、格付けごとにLTVの基準レンジが決まっている。

OER(Operating Expense Ratio)

OERとは、不動産賃貸事業等の運営費用の有効総収益に占める割合(運営経費率)をいう。賃貸収入(賃料収入や駐車場収入等)を得るために、どの程度の運営費用が費やされたかを見る指標であり、通常は維持管理費、水道光熱費、物件公租公課、損害保険料、テナント仲介手数料等を運営費用として計上する。

OER=運営費用/有効総収益

なお、当社では、証券化等の鑑定評価に際して、DCF法の試算結果を基に保守的な利率と標準的なLTVの値を設定し、DSCR等と併せてOERの数値分析を行い、採算上問題がないかを検証し価格を決定している。

BER(Break-even Ratio)

BERとは、不動産賃貸事業等の運営費用と借入金返済額の合計額を可能総収入で除して求めた比率(損益分岐比率)をいう。賃貸運営の健全性を示す指標の一つで、その値が小さいほど賃料が下落した場合や空室率が上昇した場合でも、事業収支が赤字に陥るリスクが小さいことを表す。

BER=(運営費用+借入金返済額)/可能総収入
(上限)空室率=1-BER

なお、当社では、証券化等の鑑定評価に際して、DCF法の試算結果を基に保守的な利率と標準的なLTVの値を設定し、DSCR等と併せてBERの数値分析を行い、採算上問題がないかを検証し価格を決定している。

特定価格

鑑定評価において求める価格の種類の一つで、不動産鑑定評価基準では「市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格」と規定している。

投資用不動産を資産流動化法等の法令に基づき証券化する場合においては、対象不動産の収益力を反映した収益価格に基づく投資採算価値を表す価格を求める必要があるが、この投資採算価値を表す価格を特定価格としている。

なお、当社では、証券化等の鑑定評価に際しては、DCF法の試算結果を基に保守的な利率と標準的なLTVの値を設定し、DSCR等の数値分析を行って、採算上問題がないかを検証し特定価格を決定している。

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