IRR あいあーるあーる IRR（Internal Rate of Return）

初期投資額（不動産価格）と当該不動産が将来生み出すキャッシュフローの現在価値の総和が等しくなるような割引率、つまり、NPV（Net Present Value・正味現在価値）が0となる割引率（次式のｒ）のことをいい、自己資本投資に対する投資採算性を判断する上での有効な指標のひとつで、内部収益率（投資収益率）ともいう。

 

IRRは上記の高次代数方程式を数値的に解くことにより求められるが、キャッシュフロー上で正負の変化が2回以上あるケースなど、複数の実数解を含む場合があることに留意する必要がある。

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Excelを使ってIRRを簡単に求めることができる。

IRR関数（最も一般的）
=IRR(数値範囲, [推測値])
【使い方】
数値範囲：キャッシュフローのセル範囲（最初は投資額でマイナス、その後の収益はプラス）
推測値（省略可）：おおよそのIRRの見込み値（例：10% → 0.1）。省略すると5%で計算。

XIRR関数（不定期キャッシュフローの場合）
=XIRR(数値範囲, 日付範囲, [推測値])
【使い方】
キャッシュフローの日付が不定期の場合はこちらを使う。
「数値範囲」と「日付範囲」をペアで指定する。