DCF法の試算に際して、将来発生するキャッシュフロー（NOI、NCF）を発生時期に応じて現在価値に割り戻す際の利率（割引率、Dr）のことをいい、不動産の投資収益率、期待収益率としての性格を有する。
単年度の収益性を示すキャップレート（Cr・還元利回り）に対して、ディスカウントレート（割引率・Dr）は元本の将来変動率（ΔX）を含んだ利回り（総合収益率）であり、Dr＝Cr－ΔXの関係が成り立つ。
鑑定評価においては、キャップレートと同様に、純収益（NCF）に対するディスカウントレートが適用される。
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