はいぶんほう 配分法

配分法

配分法とは

取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求めるものとする（この方法を配分法という）。

適用方法

配分法の具体的な適用としては、例えば、一棟の戸建住宅（複合不動産)の取引事例から建物部分の価格を控除して、土地の取引事例価格を求めることができる。
複合不動産の取引価格 X円 － 建物価格相当額Y円 ＝ 土地価格Z円

狭義の配分法

一棟の建物の鑑定評価額の内訳を求めることを依頼された場合、内訳価格を求める方法の一つとして、建物の鑑定評価額に、原価法で求めた土地建物の価格割合を乗じて、土地と建物価格の鑑定評価額を求めることがあり、鑑定評価実務では、この方法も配分法と呼ばれているが、目的類型の事例を導出する場合の配分法（前記）と区別するため、実務では「狭義の配分法」と呼ぶこともある。

適用の具体例（狭義）

【鑑定評価額の決定】
原価法による試算価格　100,000千円（積算価格）
土地　60.000千円（構成割合60%）
建物　40.000千円（構成割合40%）
収益還元法による試算価格　140,000千円（収益価格）
鑑定評価額　120,000千円（積算価格及び収益価格を等しく重視）
【配分法の適用】
土地価格の内訳 ＝ 鑑定評価額×土地価格の構成割合 ＝　72,000千円
建物価格の内訳 ＝ 鑑定評価額×建物価格の構成割合 ＝　48,000千円
合計　120,000千円

なお、複合不動産の鑑定評価で、既に一棟の建物及びその敷地の鑑定評価額を求めていても、その内訳として土地と建物の価格を求めることを依頼された場合は、その内訳を求める作業は、別途の鑑定評価として扱われる［不動産鑑定士協会連合会：不動産の鑑定評価に関する実務指針（平成26年改正）による］。