Direct Capitalization Method（Analysis）の略で、一般的には｢直接還元法｣と呼ばれており、単年度の純収益〔鑑定評価ではNCF（Net Cash Flow）〕をキャップレート（Cr、還元利回り）で資本還元して収益価格を求める手法である。
DC法における純収益（NCF）は、当該不動産の初年度純収益を採用する場合と将来予測等を加味して標準化（平準化）した純収益を採用する場合があるが、鑑定評価においては後者が一般的である。
将来キャッシュフローの変動を細かく織り込むことはできないが、不動産投資の主要な指標であるキャップレートを用いて比較的容易に収益価格を求めることが可能である。
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