とりひきじれいひかくほう 取引事例比較法

取引事例比較法

取引事例比較法の意義

取引事例比較法は、不動産の鑑定評価において適用される三方式（原価方式、比較方式、収益方式）のうちの比較方式であり、市場性に着目した手法である。

取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を比準価格という）。

取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。

取引事例比較法の特徴

この方法は、市場で実際に成立した価格をベースにするので、誰にでも分かり易く説明ができることである。
この手法が説得力をもつのは、土地やマンションなど、取引事例が比較的多く、対象不動産と比較が容易な不動産の鑑定評価などである。
一方で、適切な取引事例が極端に少ない、特殊な不動産で比較すること自体が困難、市場そのものがあまり活発でない場合は、適用が難しいことがある。
そのため不動産鑑定では、取引事例比較法だけでなく、原価法や収益還元法とあわせて活用することが必要とされている（三方式併用の原則）。

事例適格４要件とは

取引事例比較法を適用するためには、取引事例が適切なものであることが重要であり、以下の四つの要件を全て満たしていなければならない。これを事例適格４要件という。
１．事情の正常性
取引に関わる事情が正常なもの若しくは正常なものに補正できるものであること。
事例に関わる市場が正常性であり、売り急ぎや買い進み等、特別な動機に基づく事例ではないこと。
２．時間的同一性
取引に関わる時点が、価格時点になるべく近いものであること。
３．場所的同一性
取引事例は、対象不動産の同一需給圏内にあって、近隣地域若しくはその類似地域等の事例であること。
４．要因比較の可能性
取引事例は、対象不動産と地域要因、個別的要因の比較が可能なものであること。

なお、賃料の鑑定評価では、取引事例比較法に準じた手法として、賃貸事例比較法があり、この場合の事例（賃貸事例）は、上記４要件に加えて、契約条件の類似性も必要とされている。