時価純資産法とは？計算方法・メリット・デメリットとM&Aでの注意点を解説

会社が保有する土地や建物は、貸借対照表に記載された金額と、現在の市場価値が一致するとは限りません。長年保有してきた土地に含み益がある一方、売掛金や在庫には、帳簿どおりに回収・売却できないものが含まれていることもあります。

こうした差額を調整し、資産と負債の実態から会社の価値を考える手法が「時価純資産法」です。

不動産などの保有資産が価値の大きな部分を占める企業では、M&Aの価格交渉に向けた判断材料になります。

ただし、事業全体の収益力を捉えきれない場合もあるため、評価の特徴と限界を理解して使う必要があります。

この記事では、時価純資産法の仕組みと計算方法、メリット・デメリット、M&Aで活用する際の注意点を解説します。

時価純資産法とは

資産と負債の時価から株式価値を考える方法

時価純資産法は、会社が保有する資産と負債を評価基準日時点の時価などに修正し、その差額から株式価値の目安を算定する方法です。コストアプローチ、またはネットアセットアプローチに分類されます。

基本的な計算式は、次のとおりです。

時価純資産額＝時価評価した資産総額－時価評価した負債総額

実務では、貸借対照表を出発点として、資産の含み益・含み損や、帳簿に十分反映されていない債務などを調整します。

なお、「企業価値」と「株式価値」は、厳密には異なる概念です。企業価値は株主と債権者に帰属する価値を含み、株式価値は株主に帰属する価値を指します。

時価純資産法は、資産から借入金などの負債を差し引くため、基本的には株式価値を考えるための手法として理解すると分かりやすいでしょう。

簿価純資産法との違い

簿価純資産法は、貸借対照表に記載された資産と負債の金額を使います。時価純資産法は、それらを現在の価値に修正して計算します。

帳簿価額は、取得価格そのものとは限りません。建物や設備などでは、減価償却や減損処理が反映されている場合があります。

時価純資産法の計算方法

1．評価の目的と基準日を決める

まず、何のために、いつの時点の価値を評価するのかを明確にします。

M&Aの価格交渉に使うのか、社内の参考資料として使うのかによって、必要な調査の範囲や精度は異なります。資産ごとに異なる時点の価格を使うと前提が揃わないため、評価基準日も統一します。

会社を継続する前提なのか、資産を売却して清算する前提なのかも確認しておきます。

2．資産の価値を見直す

貸借対照表や固定資産台帳などをもとに、帳簿価額と実態に差がある資産を調べます。

特許権や商標権などの無形資産も、必要に応じて評価を検討します。ただし、会社のブランド力や顧客基盤、人材の価値を、すべて個別の資産として評価できるわけではありません。

3．負債と簿外債務を確認する

借入金や未払金について、残高と契約条件を確認します。帳簿価額を評価額として用いることが合理的なものもありますが、すべての負債を一律に扱えるわけではありません。

また、次のような負担が帳簿に十分反映されていない可能性もあります。

• 未払残業代などの労務上の債務
• 退職給付に関する負担
• 債務保証や訴訟に伴う偶発債務
• 原状回復義務や資産除去に関する負担

財務・法務・労務などのデューデリジェンスと連携し、発生可能性や金額を検討して評価に反映します。

4．税負担などの調整を検討する

資産に含み益がある場合、その資産を将来売却すると税負担が生じる可能性があります。したがって、含み益の全額をそのまま株式価値に上乗せしてよいとは限りません。

一方、株式譲渡によって会社の株主が変わっただけで、対象会社の保有資産の含み益に直ちに課税されるわけではありません。

評価上どのように税負担を考慮するかは、取引の形態や資産の売却予定、評価の前提を踏まえて検討します。

5．調整後の資産から負債を差し引く

資産と負債の評価が揃ったら、その差額を計算します。

帳簿上の純資産を出発点として、資産の評価差額や負債の追加調整などを加減して求めることもできます。

計算例

次の会社について、資産と負債を評価したとします。

帳簿上の純資産は、次の金額です。

3億5,000万円－2億円＝1億5,000万円

時価などに修正した後の純資産は、次のようになります。

4億4,000万円－2億円＝2億4,000万円

この例では、資産の評価差額によって純資産額が9,000万円増えています。

ただし、税負担や簿外債務などの追加調整は省略しています。2億4,000万円は、こうした前提に基づく株式価値の目安です。

時価純資産法のメリット

帳簿に表れない含み益・含み損を把握できる

長年保有している土地や、値下がりした有価証券などについて、帳簿と現在の価値の差を評価に反映できます。

売り手にとっては保有資産の価値を説明する材料になり、買い手にとっては提示価格の根拠を確認する手掛かりになります。

評価額の内訳を説明しやすい

どの資産をいくらに評価し、どの負債を差し引いたのかを示せるため、算定額の根拠を整理しやすい点もメリットです。

ただし、計算式が単純でも、評価に使う資料や前提が曖昧であれば、結果の説得力は弱くなります。

保有資産の比重が大きい企業の評価に役立つ

不動産保有会社や、土地・建物などを多く保有する企業では、資産価値が株式価値に大きく影響します。

時価純資産法は、こうした企業を資産面から評価する際に役立ちます。賃貸事業やホテル事業などを営む場合は、資産価値に加えて事業の収益力も確認します。

時価純資産法のデメリット

事業全体の収益力や成長性を捉えきれない

時価純資産法は、個々の資産と負債を積み上げる手法です。顧客との関係、人材、営業力、組織としての競争力など、事業全体が生み出す価値を十分に反映できない場合があります。

保有資産が少なくても高い収益を上げる企業や、成長段階にある企業では、この手法だけで評価すると価値を低く見積もるおそれがあります。

なお、不動産や無形資産の評価に、将来収益を考慮する手法を用いることはあります。「将来の収益を一切考慮しない」のではなく、会社全体の収益力を直接評価する手法ではない、と捉える方が適切です。

時価評価に時間と費用がかかる

不動産や非上場株式、特殊な設備などは、容易に市場価格を把握できません。専門家による評価や追加調査が必要になることもあります。

保有資産の種類や件数が多い会社では、計算そのものよりも、評価のための情報収集に負担がかかります。

評価額どおりに資産を換金できるとは限らない

資産の評価額と、実際に売却して回収できる金額は一致するとは限りません。

売却までの期間や処分費用、契約上の制限などによって回収額は変わります。特に清算を前提とする場合は、通常の市場での売却を想定した評価と条件が異なる可能性があります。

DCF法・類似会社比較法との違い

評価方法によって、着目する価値は異なります。

どの手法が常に優れているということではありません。評価対象の事業や保有資産、利用できる資料に応じて選びます。

中小M&Aでも、純資産法や類似会社比較法などによる算定結果を価格交渉の基礎とするケースがありますが、適切な方法は案件ごとに異なります。

複数の手法を使う場合も、算定額を単純に平均するのではなく、結果に差が生じた理由を検討します。

M&Aで時価純資産法を使う際の注意点

算定額が、そのまま取引価格になるわけではない

時価純資産額は、価格交渉の判断材料です。最終的な取引価格には、買収後に見込む収益やシナジー、引き継ぐリスク、支払条件なども影響します。

また、時価純資産額が株式の最低売却価格を保証するわけでもありません。

売り手と買い手で評価が異なる場合は、金額だけを比較せず、不動産の評価方法や負債の範囲など、差が生じた理由を確認することが大切です。

営業権の加算と二重計上に注意する

中小企業のM&Aでは、時価純資産額に一定の利益額を加算する考え方が使われることもあります。ただし、加算する年数や金額に一律の正解はありません。

無形資産などを個別に評価したうえで営業権を加算する場合は、同じ価値を重複して計上していないか確認します。

相続税評価と区別する

相続税・贈与税における非上場株式の「純資産価額方式」は、原則として資産・負債を相続税評価に洗い替えるなど、税務上のルールに従って計算します。

M&Aの時価純資産法とは目的や評価の前提が異なるため、算定額をそのまま税務申告に使えるわけではありません。

不動産の評価が時価純資産額に与える影響

固定資産税評価額や路線価を、そのまま時価にしない

不動産には、帳簿価額、固定資産税評価額、相続税路線価など、目的の異なる複数の価格があります。これらを、そのままM&Aの評価に用いる時価と考えるのは適切ではありません。

土地・建物の市場価値を検討する際は、立地や用途、取引事例、賃貸収益、権利関係など、対象物件の条件を踏まえて評価します。

物件固有の条件やリスクを確認する

同じ面積の不動産でも、利用条件や建物の状態によって価値は変わります。

• 借地権や賃貸借契約などの権利関係
• 用途地域や接道条件などの利用制限
• 建物・設備の老朽化
• 土壌汚染やアスベストなどの環境リスク
• 空室、賃料水準、修繕負担

こうした条件を見落とすと、時価純資産額だけでなく、買収後の資金計画にも影響します。必要に応じて、不動産鑑定評価とエンジニアリングレポート、環境調査などを組み合わせて確認します。

なお、修繕負担などが不動産の評価額に既に反映されている場合は、会社の評価でも重複して差し引かないよう整理する必要があります。

まとめ：保有不動産の価値を確認し、M&Aの判断に役立てる

時価純資産法は、資産と負債を時価などに修正し、株式価値の目安を求める方法です。不動産などに含み益・含み損がある企業では、帳簿だけでは分からない価値を把握する手掛かりになります。

評価にあたっては、個々の資産・負債の算定根拠を確認し、事業の収益力や簿外債務も踏まえて検討します。

特に、「長年保有している土地に大きな含み益がある」「保有不動産の価値が買収価格を左右する」「売り手と買い手で物件の評価が分かれている」といった場合は、不動産の評価根拠を整理することが、価格交渉を進めるうえで役立ちます。

中央不動産鑑定所は、不動産鑑定評価や、賃貸等不動産の時価評価などに対応しています。M&Aに向けて保有不動産の価値を確認したい場合は、ご相談ください。