あいえすちとぴいえむえるのちがい Is値とPMLの違い

Is値とPMLの違い

Is（Seismic Index of Structure）値とPML（Probable Maximum Loss）の違い

どちらも地震リスクに対する指標である点で同じですが、Is値は「倒壊しにくさ（構造の強さ・粘り）」の指標、PMLは「金額の損失（再調達価格に対する損失率）」の指標で、目的も出力も違います。

Is値（構造耐震指標）

何を表す？：既存建物が大地震時に倒壊・崩壊しにくいか（強度・靱性＋形状/劣化など）を、階・方向ごとに評価する工学指標。
算出の考え方：告示の技術指針では、例えば Is = Eo / (Fes・Z・Rt) のように、保有性能（Eo）を形状等（Fes）や地域・振動特性係数などで割って求めます。
使いどころ：耐震診断・耐震補強の要否判断（「倒壊危険性が低い/ある/高い」など）。

PML（Probable Maximum Loss：予想最大損失率）

何を表す？：ある規模の地震が起きたとき、物的損害が建物の再調達価格の何％になるかを、確率条件つきで表した指標（例：今後50年で10%超過する地震動、かつ90%非超過水準の損失率、など）。
使いどころ：不動産デューデリジェンス（ER）、証券化、保険設計などのリスクを金額（%）で比較する用途。
注意：PMLは用途によって定義・範囲が統一されていないことがある（例：構造＋設備＋内外装まで含める、地震火災は除く等）。

いちばん大事な「違い」

Is値＝建物の“性能”（倒壊しにくさを工学的に評価。場所の地震発生確率や資産価値は直接は出てこない）
PML＝“期待される損失”（その場所の地震ハザード＋建物の脆弱性＋再調達価格を組み合わせて、%で出る）

以上により、同じIs値でも、立地（地震ハザード）が違えばPMLは変わります。同じPMLでも、建物価格や設備比率、評価条件次第でIsとは一対一対応しないといえます。
なお、PMLは、証券化不動産では必須の数値になっており、Jリートでは、物件取得時及び期末時価算定時にはエンジニアリングレポートを取得して、その結果が開示されることが多いです。

関連用語

耐震構造
PMLとは
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