ちいきぶんせき 地域分析

地域分析

Ⅰ 地域分析の意義

地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのよ
うな特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、
及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にど
のような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。

Ⅱ 地域分析の適用

１．地域及びその特性

地域分析に当たって特に重要な地域は、用途的観点から区分される地域（以下
「用途的地域」という。）、すなわち近隣地域及びその類似地域と、近隣地域及
びこれと相関関係にある類似地域を含むより広域的な地域、すなわち同一需給圏
である。
また、近隣地域の特性は、通常、その地域に属する不動産の一般的な標準的使
用に具体的に現れるが、この標準的使用は、利用形態からみた地域相互間の相対
的位置関係及び価格形成を明らかにする手掛りとなるとともに、その地域に属す
る不動産のそれぞれについての最有効使用を判定する有力な標準となるものであ
る。
なお、不動産の属する地域は固定的なものではなく、地域の特性を形成する地
域要因も常に変動するものであることから、地域分析に当たっては、対象不動産
に係る市場の特性の把握の結果を踏まえて地域要因及び標準的使用の現状と将来
の動向とをあわせて分析し、標準的使用を判定しなければならない。

２．対象不動産に係る市場の特性

地域分析における対象不動産に係る市場の特性の把握に当たっては、同一需給
圏における市場参加者がどのような属性を有しており、どのような観点から不動
産の利用形態を選択し、価格形成要因についての判断を行っているかを的確に把
握することが重要である。あわせて同一需給圏における市場の需給動向を的確に
把握する必要がある。
また、把握した市場の特性については、近隣地域における標準的使用の判定に
反映させるとともに鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整等にお
ける各種の判断においても反映すべきである。

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