企業価値評価とは？算定方法や評価手法をわかりやすく解説します

M&Aや事業承継、資金調達を検討する際、「自社の企業価値はいくらなのか」と疑問に思う経営者は少なくありません。

企業価値を正しく把握することは、適正な売買価格の検討や投資判断、経営戦略の策定において重要な役割を果たします。

企業価値評価とは、企業の資産や収益力、将来性、ブランド力などを踏まえ、企業全体の経済的価値を算定することです。M&Aでは、算定結果が価格交渉の重要な判断材料となります。

この記事では、企業価値評価の基本的な考え方から代表的な算定方法、

企業価値を左右する要素、不動産評価との関係までわかりやすく解説します。

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企業価値評価とは

企業価値評価の概要

企業価値評価とは、企業全体の経済的価値を一定の評価手法に基づいて検討し、金額として算定することを指します。

企業価値というと「会社の値段」と考えられがちですが、単純に資産を合計した金額ではありません。企業が保有する土地や建物、設備といった有形資産だけでなく、ブランド力や技術力、顧客基盤、人材、将来生み出す利益なども企業価値を構成する要素となります。

また、企業価値評価では、現在の財務状況だけでなく、「将来どれだけ利益やキャッシュフローを生み出せる企業なのか」という将来性も考慮されます。

そのため、同じ売上規模の企業であっても、収益性や成長性、事業上のリスク、保有資産などによって企業価値が異なることがあります。

企業価値評価が必要となる場面

企業価値評価は、企業経営におけるさまざまな場面で活用されます。

代表的な場面は次のとおりです。

• M&A
• 事業承継
• 資金調達
• 投資判断
• 組織再編
• 株主間の株式譲渡
• 相続や贈与を伴う株式移転の検討

特にM&Aでは、企業価値評価が売買価格を検討する際の重要な基準となります。

企業価値を十分に把握せずに交渉を進めると、売り手側は本来の価値より低い価格で会社を譲渡してしまう可能性があります。一方、買い手側は実態以上の価格で買収してしまうリスクがあります。

また、事業承継では、後継者への株式移転や承継方法を検討する際に、企業価値や株式価値の把握が必要となる場合があります。

ただし、相続税や贈与税の計算に用いる非上場株式の評価は、税法上の評価方法によって行われます。そのため、M&Aを目的として算定された企業価値と、税務上の株式評価額が一致するとは限りません。

企業価値評価と企業価値算定の違い

「企業価値評価」と「企業価値算定」は、実務上ほぼ同じ意味で使われることがあります。

一般に、企業価値算定は、一定の評価手法に基づいて企業価値を数値化する作業を指します。一方、企業価値評価は、算定結果だけでなく、市場環境や業界動向、事業計画、リスクなども踏まえて、算定結果の妥当性を検討する広い意味で使われることがあります。

ただし、両者に統一された明確な区分があるわけではありません。

そのため、企業価値評価を依頼する際には、評価の目的、対象となる価値、採用する手法、前提条件などを確認することが重要です。

企業価値・事業価値・株式価値の違い

企業価値評価を理解するうえでは、「事業価値」「企業価値」「株式価値」の違いを整理しておく必要があります。

例えば、企業価値が10億円、有利子負債が3億円で、余剰現預金などの調整項目がない場合、株式価値は概ね7億円となります。

実際には、余剰現預金、遊休不動産、退職給付債務、簿外債務などを加減して株式価値を算定することがあります。

なお、「企業価値」や「事業価値」という用語は、評価書や実務上の定義によって使い方が異なる場合があります。そのため、算定結果を見る際には、どの範囲の価値を示しているのかを確認することが重要です。

中小企業と上場企業では評価方法が異なる

上場企業では株式市場で株価が形成されているため、市場価格を参考に企業価値や株式価値を把握できます。

一方、中小企業や非上場企業には、市場で日々形成される株価がありません。そのため、財務状況や収益力、将来性、保有資産などを基に企業価値を算定する必要があります。

企業価値は何によって決まるのか

企業価値は、一つの要素だけで決まるものではありません。

財務状況だけでなく、将来性、保有資産、市場環境、事業上のリスクなど、さまざまな要素を総合的に検討して算定されます。

収益力

企業価値を左右する重要な要素の一つが収益力です。

具体的には、次のような指標が確認されます。

• 売上高
• 営業利益
• 経常利益
• EBITDA
• キャッシュフロー

単に利益額が大きいだけでなく、その利益が継続的かつ安定的に生み出されているかも重要です。

一時的な売上や特殊要因による利益が大きい場合は、正常な収益力を把握するために調整が行われることがあります。

将来性

現在の利益だけでなく、将来の成長性も重要な評価要素です。

例えば、次のような点が検討されます。

• 市場規模
• 業界の成長性
• 新規事業の可能性
• 技術力
• 人材
• 競争優位性
• 取引先の安定性

現在の利益が小さくても、将来的な成長が合理的に見込まれる企業は高く評価されることがあります。

一方、現在の業績が良好でも、特定の取引先への依存度が高い場合や、市場の縮小が見込まれる場合には、企業価値が抑えられることがあります。

保有資産

企業が保有する土地、建物、設備、有価証券、現預金なども企業価値に影響します。

特に、不動産や有価証券などは帳簿価額と時価が異なる場合があるため、必要に応じて時価へ修正することが重要です。

ブランド・顧客基盤・無形資産

企業価値は、有形資産だけで決まるわけではありません。目に見えない無形資産も企業価値を構成する重要な要素です。

代表的な無形資産には、次のようなものがあります。

• ブランド力
• 商標権
• 特許権
• 独自の技術やノウハウ
• 顧客基盤
• 取引先との関係
• 人材や組織力

長年にわたり築き上げたブランドや安定した顧客基盤を持つ企業は、同規模の企業より高く評価されることがあります。

また、特許や独自技術を保有している企業は、将来の収益獲得に寄与すると判断されれば、企業価値へ反映される可能性があります。

ただし、無形資産は財務諸表に表れにくく、価値の評価も容易ではありません。実際の評価では、その資産が将来の収益にどの程度貢献するのかを慎重に検討する必要があります。

企業価値評価の代表的な算定方法

企業価値評価にはさまざまな手法がありますが、大きく分類すると「資産アプローチ」「インカムアプローチ」「マーケットアプローチ」の3つに分けられます。

それぞれ評価の考え方が異なるため、企業の業種や事業内容、評価目的に応じて適切な方法を選択することが重要です。

実務では、一つの手法による結果を採用する場合もあれば、複数の手法による算定結果を比較・検討する場合もあります。

資産アプローチ

資産アプローチとは、企業が保有する資産と負債を基に、企業または株式の価値を評価する方法です。

貸借対照表を基礎とするため、評価の根拠を把握しやすく、比較的説明しやすい方法とされています。

代表的な手法には、簿価純資産法と時価純資産法があります。

簿価純資産法は、貸借対照表に記載されている帳簿価額を基に純資産を算定する方法です。

一方、時価純資産法は、土地、建物、有価証券、設備などを時価へ修正し、簿外債務なども考慮したうえで純資産を算定します。

ただし、時価への修正には専門的な判断が必要となるため、必ずしも機械的に評価額が決まるわけではありません。

不動産を多く保有する会社や、保有資産の価値が企業価値に大きく影響する会社では、資産アプローチが重視されることがあります。

メリット

• 財務諸表を基礎とするため理解しやすい
• 保有資産の価値を評価へ反映しやすい
• 資産保有型企業の評価に適用しやすい

デメリット

• 将来の収益力を反映しにくい
• ブランドや技術力などを評価しにくい
• 成長企業では実態より低い評価となる場合がある
• 資産の時価評価に専門的な判断が必要となる

インカムアプローチ

インカムアプローチとは、企業が将来生み出すと予想される利益やキャッシュフローを基に価値を算定する方法です。

現在保有している資産だけでなく、「今後どれだけ利益やキャッシュフローを生み出せるか」を重視するため、収益力や成長性を反映しやすいという特徴があります。

代表的な手法がDCF法です。

DCF法では、将来のキャッシュフローを予測し、一定の割引率を用いて現在価値へ換算することで事業価値などを算定します。

DCF法は、企業の将来性や収益力を評価する方法として、M&Aや投資判断などで利用されています。

一方で、売上高、利益率、成長率、設備投資額、割引率、継続価値などの前提条件によって算定結果が大きく変わるため、慎重な検討が必要です。

メリット

• 将来の成長性を反映しやすい
• 企業固有の収益力を評価できる
• 事業計画との整合性を検討できる

デメリット

• 将来予測に左右されやすい
• 前提条件によって評価額が大きく変わる
• 算定に専門的な知識が必要
• 信頼性のある事業計画が必要となる

マーケットアプローチ

マーケットアプローチとは、市場で取引されている類似企業や、過去のM&A取引を参考に企業価値を算定する方法です。

代表的な手法には、次のものがあります。

• 類似会社比較法
• 類似取引比較法

類似会社比較法では、同業種または事業内容が近い上場企業の株価や、EBITDA、売上高、営業利益などの財務指標を参考に評価します。

類似取引比較法では、過去に行われた類似するM&A取引の価格や倍率を参考にします。

市場の評価水準を反映できる点がメリットですが、完全に同一の企業や取引は存在しません。そのため、企業規模、成長性、収益性、事業構成などの違いを考慮する必要があります。

また、非公開のM&Aでは詳細な取引情報を入手できない場合があります。

メリット

• 市場の評価水準を反映できる
• 他社や過去の取引事例と比較しやすい
• 算定結果を相対的に検証しやすい

デメリット

• 適切な類似企業や取引事例が見つからない場合がある
• 類似企業の選定によって結果が変わる
• 市場環境の影響を受けやすい
• 非公開取引では十分な情報を得にくい

各算定方法の比較

企業価値評価の代表的な手法を比較すると、次のようになります。

どの手法が常に最も優れているというものではありません。評価目的や対象企業の特性に応じて、適切な手法を選択することが重要です。

M&Aではどの算定方法が採用されるのか

M&Aで採用される算定方法は、企業規模、業種、事業内容、成長性、保有資産、利用可能な資料などによって異なります。

例えば、不動産や設備を多く保有する企業では、時価純資産法によって資産価値を確認することが重要です。

一方、将来の成長性や収益力が企業価値の中心となる企業では、DCF法が検討されることがあります。

また、同業の上場企業や類似するM&A事例が存在する場合には、類似会社比較法や類似取引比較法を用いて、市場の評価水準との整合性を確認できます。

中小企業のM&Aでは、時価純資産法や類似会社比較法などに加え、純資産に一定年数分の利益を加算する簡易的な方法が参考値として使われる場合もあります。

すべてのM&Aで複数の手法が採用されるわけではありませんが、必要に応じて異なる手法の算定結果を比較し、評価額の妥当性を検討します。

企業価値評価と売却価格は同じではない

企業価値評価によって算定された金額が、そのまま企業の売却価格になるわけではありません。

企業価値評価は、企業の経済的価値を一定の前提条件に基づいて算定したものです。

実際のM&Aでは、この評価結果を参考にしながら、売り手と買い手の交渉によって最終的な譲渡価格が決まります。

例えば、買い手にとって大きなシナジーが期待できる企業であれば、評価額を上回る価格が提示されることがあります。

反対に、業績悪化、訴訟リスク、取引先への依存、将来の設備投資負担などが懸念される場合には、評価額を下回る価格となる可能性があります。

また、競争入札の有無、買い手候補の数、資金調達環境、市場動向、契約条件なども譲渡価格に影響します。

企業価値評価は価格交渉の重要な基準ですが、最終的な取引価格とは必ずしも一致しません。

不動産が企業価値に与える影響

企業価値を評価する際、特に重要となることがあるのが不動産の価値です。

製造業、建設業、小売業、不動産業などでは、土地や建物が企業価値の大きな割合を占める場合があります。

長年保有している土地や建物は、帳簿価額と現在の市場価値が大きく異なっていることがあります。

不動産価格が上昇している場合には、簿価より時価が高い含み益が存在する可能性があります。反対に、地域の衰退や建物の老朽化などにより、時価が簿価を下回ることもあります。

このような不動産の時価を考慮せずに企業価値を算定すると、企業の実態とかけ離れた評価になる可能性があります。

特に時価純資産法を採用する場合や、企業価値に占める不動産の割合が大きい場合には、不動産の適正な時価を把握することが重要です。

また、不動産には、所有権、借地権、賃貸借契約、担保権、土壌汚染、建築上の制約など、価格以外の要素が関係する場合があります。

そのため、必要に応じて不動産鑑定士などの専門家による調査や評価を行うことが、企業価値評価の精度向上につながります。

企業価値評価に関連して不動産鑑定評価が活用される場面

不動産鑑定評価が活用される主な場面は、次のとおりです。

• M&A対象企業が重要な不動産を保有している場合
• 時価純資産法で土地や建物の時価を把握する場合
• 事業承継や組織再編で不動産価値の客観的な根拠が必要な場合
• 不動産デューデリジェンスに関連して価値を検討する場合
• PPAで重要な不動産の時価評価が必要となる場合
• 不動産保有会社の企業価値や株式価値を算定する場合

PPAとは、企業買収における取得原価を、取得した資産や負債の時価を基礎として配分する手続です。

PPAを行う場合でも、必ず不動産鑑定評価が必要になるわけではありません。ただし、取得した企業が重要な土地や建物を保有している場合には、その時価評価が必要となることがあります。

企業価値評価を行う際の注意点

企業価値評価は、M&Aや事業承継などの重要な意思決定に関わります。

評価方法や前提条件によって結果が変わるため、次の点に注意する必要があります。

評価目的を明確にする

企業価値評価は、目的によって適切な評価手法や前提条件が異なります。

M&A、事業承継、税務、組織再編、訴訟などでは、求められる価値の考え方が必ずしも同じではありません。

まずは、何のために評価を行うのかを明確にすることが重要です。

一つの評価手法を絶対視しない

企業価値評価の各手法には、それぞれ特徴があります。

資産アプローチは保有資産を反映しやすい一方、将来の成長性を十分に反映できない場合があります。

DCF法は将来性を反映できる一方、事業計画や割引率などの前提条件によって評価額が変わります。

また、マーケットアプローチは市場の評価水準を参考にできますが、比較対象の選定に判断が必要です。

一つの評価手法の結果だけを絶対的な金額として捉えるのではなく、評価手法の特徴と限界を理解することが重要です。

前提条件や将来予測を慎重に設定する

インカムアプローチでは、将来の売上高、利益、キャッシュフローなどを予測します。

過度に楽観的な予測を採用すると企業価値が実態以上に高くなり、反対に過度に保守的な予測では企業価値を低く算定してしまう可能性があります。

市場環境、競合状況、過去の実績、人員体制、設備投資などを踏まえ、合理的な前提条件を設定することが重要です。

簿外債務や偶発債務を確認する

企業価値評価では、貸借対照表に記載されている負債だけでなく、簿外債務や偶発債務にも注意が必要です。

例えば、未払残業代、訴訟、保証債務、退職給付、環境対応費用などが存在する場合には、株式価値や取引条件へ影響する可能性があります。

そのため、M&Aでは企業価値評価だけでなく、デューデリジェンスを通じてリスクを確認することが重要です。

不動産などの資産価値を正確に把握する

不動産などの重要な資産を保有している場合は、簿価と時価の差を確認し、必要に応じて専門家による評価を行うことが重要です。

専門家へ相談する

企業価値評価には、財務、会計、税務、法務、不動産などの知識が関係します。

M&Aにおける企業価値評価では、公認会計士、企業価値評価を専門とするコンサルタント、M&Aアドバイザーなどが関与します。

税務上の株式評価については税理士、法的な争いに関係する場合は弁護士など、評価目的に応じた専門家との連携が必要です。

また、対象企業が重要な土地や建物を保有している場合には、不動産鑑定士による評価を組み合わせることで、不動産価値について客観的な根拠を得られる場合があります。

よくある質問

Q.企業価値評価と株価算定は同じですか？

同じではありません。企業価値は企業全体の価値を示し、株式価値は企業価値から有利子負債などを調整した株主に帰属する価値です。

Q.中小企業でも企業価値評価は必要ですか？

M&Aや事業承継、資金調達、株式譲渡などを検討する場合には、中小企業でも企業価値評価が必要となることがあります。

特に非上場企業には市場株価が存在しないため、財務状況、収益力、保有資産、将来性などを基に価値を検討する必要があります。

Q.企業価値評価にはどれくらいの期間がかかりますか？

企業価値評価に必要な期間は、企業規模、評価目的、採用する手法、資料の整備状況などによって異なります。

簡易的な算定と、事業計画や保有資産を詳細に検証する評価では、必要な期間が大きく異なります。不動産鑑定評価や追加調査が必要な場合には、その分の期間も考慮する必要があります。

Q.企業価値評価は誰に依頼すればよいですか？

企業価値評価の依頼先としては、公認会計士、企業価値評価を専門とするコンサルタント、M&Aアドバイザーなどが挙げられます。

税務上の株式評価は税理士、法的な争いに関連する評価は弁護士など、目的に応じて適切な専門家へ相談することが重要です。

また、対象企業が重要な土地や建物を保有している場合には、不動産鑑定士へ相談することで、不動産価値について客観的な根拠を得られる場合があります。

Q.企業価値評価額がそのままM&Aの売却価格になりますか？

企業価値評価額がそのまま売却価格になるわけではありません。実際の価格は、交渉やデューデリジェンス、市場環境、シナジーなどを踏まえて決まります。

まとめ

企業価値評価とは、企業の資産や収益力、将来性などを踏まえ、企業や事業の経済的価値を算定することです。

評価には資産アプローチ、インカムアプローチ、マーケットアプローチなどがあり、企業の特性や評価目的に応じて適切な手法を選択します。

特に不動産を多く保有する企業では、土地や建物の簿価と時価の差が評価結果に大きく影響するため、適正な時価を把握することが重要です。

中央不動産鑑定所では、M&Aや事業承継、組織再編に関連する不動産鑑定評価に対応しています。不動産を含む企業価値評価についてお悩みの際は、お気軽にご相談ください。