たてつけち 建付地

建付地

定義

建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属している宅地をいう。

建付地価格の求め方

建付地は、建物等と結合して有機的にその効用を発揮しているため、建物等と密接な関連を持つものであり、したがって、建付地の鑑定評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合において、その敷地（建物等に係る敷地利用権原のほか、地役権等の使用収益を制約する権利が付着している場合にはその状態を所与とする)について部分鑑定評価をするものである。
建付地の鑑定評価額は、更地の価格をもとに当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び土地残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。
ただし、建物及びその敷地としての価格(複合不動産の価格)をもとに敷地に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる。

「貸家建付地」との違い

税法では貸家建付地という区分があり、この場合の「貸家建付地」とは、貸家の敷地の用に供されている宅地、例えば、その宅地を所有する方が建築したアパートやビルなどを他に貸し付けている場合の、その敷地である宅地をいう（注）。
不動産鑑定評価上の「建付地」は、建物とその敷地が一体として利用されている場合のその敷地部分という意味で使われるが、税法上は、単に建物があるかだけではなく、誰が建物を所有し、誰が使用・賃借しているかによって、具体的な評価区分を判定することになる。

（注）貸家建付地の評価の対象となる宅地は、借家権の目的となっている家屋の敷地の用に供されている宅地をいうので、例えば、一般的に借地借家法の適用がないとされている「社宅」の敷地の用に供されている宅地は、貸家建付地の評価は行わず、自用地としての価額で評価することになる。

貸家建付地の評価額

貸家建付地の価格＝自用地価額 － 自用地価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
例えば、自用地価額が1億円、借地権割合70％、借家権割合30％、賃貸割合100％なら、1億円－1億円×70％×30％＝7,900万円
「借地権割合」および「借家権割合」は、国税庁ホームページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認することができる。