かくろんだいさんしょう 各論第三章

各論第三章

各論第三章とは

各論第三章とは、不動産鑑定評価基準各論第三章をいい、「証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」に関する規定のことです。
ここでは、証券化不動産について、通常の鑑定評価よりも調査・手続・説明責任を厳格にし、特に収益価格についてDCF法を重視することを定めた章です。全体は次の5節で構成されています。

証券化対象不動産の鑑定評価の基本的姿勢

投資法人、資産流動化、不動産特定共同事業、一定の金融商品取引などに係る不動産・信託受益権を「証券化対象不動産」とし、この章に従った鑑定評価を義務付けています。また、鑑定結果が依頼者だけでなく広範な投資家に影響するため、不動産鑑定士には特に高い説明責任と慎重な手続が求められます。複数の鑑定士で評価する場合には、役割分担と情報共有も必要です。

未竣工建物等の鑑定評価

建築中の建物等を証券化対象として評価できるのは、一般的な未竣工建物の要件に加え、工事中止・工期延期・設計変更などによる損害が、売買契約や保険等によって回避できる場合に限定されます。

処理計画の策定

評価開始前に、依頼目的・背景、証券化の類型、エンジニアリング・レポート（ER）やDCF資料の入手時期、ER作成者からの説明、実地調査の範囲等を依頼者に確認し、それを処理計画に反映します。その確認内容は記録して報告書の附属資料とし、さらに依頼者とオリジネーター、AM、レンダー、投資家、SPC等との利害関係も明示します。

個別的要因の調査等

原則として内覧を含む実地調査を行い、権利関係、法令上の規制、アスベスト、耐震性、増改築履歴等を確認します。またERの提出を求め、内容を分析して評価に活用します。ERがない、又は不十分な場合には、鑑定士自身の調査等で補完し、その理由を報告書に記載します。
ERで確認する代表的事項には、修繕計画、再調達価格、土壌汚染、地震リスク、耐震性、地下埋設物等があります。

DCF法の適用等

証券化対象不動産の収益価格は、DCF法の適用が必須です。併せて直接還元法による検証を行うことが適切とされています。割引率、最終還元利回り、将来収益・費用などについて、採用根拠と計算過程を明確に説明し、原価法・取引事例比較法等との関連も示す必要があります。
さらに、賃料収入、空室損失、維持管理費、修繕費、PMフィー、公租公課、資本的支出等の収益・費用項目の定義を統一し、期間ごとの数値と内訳を報告書に記載することを求めています。

各論第三章のポイント

各論第3章のポイントは、「投資家保護のため、①手続を事前に明確化し、②現物・ERを詳細に調査し、③利害関係や判断根拠を十分に開示し、④収益価格はDCF法を中心に透明性の高い評価を行う」ということを規定していることになります。

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