価格の三面性
価格の三面性とは
不動産の価格は、原価性・市場性・収益性を考慮して形成されるという考え方でこれを価格の三面性といい、不動産の鑑定評価では最も重要な考え方の一つです。
原価性とは
不動産の再調達（建築、造成等による新規の調達をいう。）に要する原価に着目する方法です。
市場性とは
不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目する方法です。
収益性とは
不動産から生み出される収益に着目する方法です。
不動産鑑定評価の三方式
不動産の鑑定評価では、この三面性を踏まえて、価格を求めるための評価方式を定めており、原価方式、比較方式、収益方式の三方式があり、これらを不動産鑑定評価の三方式といいます。
原価方式は不動産の再調達（建築、造成等による新規の調達をいう。）に要する原価に着目して、比較方式は不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目して、収益方式は不動産から生み出される収益に着目して、それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようとするものです。
原価方式には、価格を求める場合の原価法、賃料を求める場合の積算法があり、比較方式には、価格を求める場合の取引事例比較法、賃料を求める場合の賃貸事例比較法があり、収益方式には価格を求める場合の収益還元法、賃料を求める場合の収益分析法等があります。また、これらの考え方を活用した手法いてして開発法と呼ばれる手法も規定されています。
また、価格の三面性はどの方式も軽重はなく、各方式で求められた試算価格（試算賃料）は、それぞれ等しく妥当性があるものとされています。
三方式併用の原則
不動産鑑定士は、鑑定評価にあたって必ずこの価格の三面性を考慮することが求められております。そのため、鑑定評価に当たっては、原価方式、比較方式、収益方式を併用することが原則とされ、これを三方式併用の原則と呼んでいます。
ただし、評価対象不動産の特性により、三方式併用が困難な場合があります。その場合には、適用できない方式と適用できない理由を必ず鑑定評価報告書に記載しなければなりません。
※ 例えば、土地の評価で原価法を適用しようとすると、土地の再調達原価を求める必要があります。土地の再調達原価は、既成市街地の場合、埋立地などと異なり求めることが困難です。そのため、原価法の適用は困難である旨を表示して割愛することが通常となっています。
