中古住宅売買FAQ

中古マンションで注意したい仕上・仕様のポイントとは?

中古マンションのチラシなどの広告では、表示されていないか、表示されていてもわかりにくいもので確認しておきたい仕上・仕様について考えてみます。

【壁・天井の下地】

一般にマンションの壁(戸境を除く)や天井の下地は石膏ボード(PBボード)が使われているのですが、PBボードの厚さは9.5mmのものと12.5mmのものがあり、可能であれば12.5mmの下地を使っている物件を選びたいところです。遮音性の点で格段の違いがあり、また、特段の補強をしなくても少々重いものを乗せられる棚が造れる等、大変好ましいからです。また、必ずしも一事が万事ということではありませんが、このように目につかず売り物になりにくい部分にコストをかけているマンションであれば、その他の部分も良心的に設計されていると思われるからです。注意したいのは主寝室の壁のみ12.5mmのPBボードとしているマンションもあるので業者さんによく聞いてみて下さい。

【戸境の壁】

戸境の壁とは、隣接住戸との境の壁をいいます。通常は、鉄筋コンクリート造の壁です。問題は、鉄筋コンクリート造の壁の仕上が、コンクリートの表面にそのままビニールクロスを貼った仕上(直貼り)になっているか、PBボードで仕上げた後にビニールクロスを貼っているかということです。

この場合は、必ず前者の直貼りであることを確認して下さい。そうでなければ購入を断念するくらい重要なことです。後者の場合、太鼓現象といって室内の音が拡大し隣に聞こえてしまうからです。また、後者の方がコスト高と思われますが、実際にはそうではなく、前者の方がコスト高になります。なぜならば、直仕上げにするためには、精度の高いコンクリート工事を行わなければならず、そのコストの方が高いのです。

少々コンクリート工事の精度が悪くても囲ってしまえばわからないという発想が後者です。音の問題はマンションでは最重要項目の一つですのでこれだけは十分注意したい仕様です。

【スラブの厚さ】

スラブとは、躯体の床のことで、通常は柱や外壁と同じ鉄筋コンクリートです。この床の厚さについて、上下階の音の問題を少しでも少なくするため、180mmは必要、できれば200mm以上といわれています。また、床の厚みがあれば、耐震性能が上って構造上も好ましいので、是非、拘って欲しいポイントといます。

【二重床・二重天井】

新しいマンションでは、当たり前になりつつありますが、少々古いマンションで床と天井をそれぞれ二重にしている物件は、少ないかも知れません。マンション上下階の音の問題については、重衝撃音と軽衝撃音とがあり、ドスンと重たいものを落としたときなどの音が重衝撃音、スリッパなどでパタパタと歩くときの音などが軽衝撃音です。このうち、重衝撃音はスラブを厚くすることによりある程度は緩和できますが、軽衝撃音は天井や床を二重にすることで対処します。

これ以外にもカーペットを敷き込むとか、ゴムの衝撃吸収付のフローリングを使うとか技術的に解決する方法はありますが、選ぶのであれば、二重床・二重天井がセットになったマンションが望ましいといえます。

【杭の長さ】

通常のマンションは、建物を杭で支えています。パンフレットをみると、「長さ約30mの鉄筋コンクリートの杭で支えています」などと誇らしげに記載して、さも長い杭を自慢しているかにみます。しかし、実際には杭は、短ければ短いほどよいのです。杭が長いということは、建物を支える地盤が深い=地盤が悪いことを意味し、長い杭は大地震のときに折れるリスクが高く、施工もしづらい等、よいことはないのです。杭の長さは短い方がよいこと(杭が必要ない程、よい地盤に建つマンションもあります)を覚えておいて下さい。

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