でゅーでりじぇんす デューデリジェンス

デューデリジェンス（Due Diligence、略してDD）とは、企業買収や投資、不動産取引などにおいて、対象となる企業や資産の実態を事前に詳細に調査・分析するプロセスを指します。
日本語では「適正評価」や「詳細調査」と訳されることもあります。
主な目的は、取引に伴うリスクの把握や適正な価値評価を行い、意思決定に必要な情報を得ることです。調査対象は、財務状況、法務リスク、税務、労務、知的財産、環境問題など多岐にわたります。
たとえば、企業買収の場面では、買収先企業の財務諸表が適切か、訴訟リスクや契約上の問題がないかなどを専門家（弁護士、公認会計士、税理士など）が詳細に調査します。
デューデリジェンスを適切に行うことで、後のトラブルや損失を回避し、より安全で合理的な取引が可能になります。
近年では、ESG（環境・社会・ガバナンス）観点からのデューデリジェンスも重視されるようになっています。

不動産のデューデリジェンスについて

不動産のデューデリジェンスについて少し詳しくみてみましょう

目的

1. リスクの把握（法的・物理的・経済的）
2. 価格妥当性の検証
3. 投資判断や意思決定のための資料
4. トラブルの予防（後々の瑕疵・訴訟など）

主な調査項目

以下のように多岐にわたります。状況により外部の専門家（不動産鑑定士、建築士、弁護士、税理士、土地家屋調査士、宅建取引士など）が関与します。
1.法的デューデリジェンス
* 権利関係（所有権、抵当権、地上権、借地権など）
* 登記簿謄本の確認
* 建築基準法・都市計画法等の法令制限
* 賃貸借契約の内容（賃料、敷金、更新・解約条項など）
* 境界問題や越境の有無
2.物理的デューデリジェンス
* 建物や設備の老朽化、劣化診断、修繕費等の予測
* アスベストや土壌汚染などの環境リスク
* 建物の法適合性、構造・耐震性能、PMLの算定等
* 境界確定の有無・現況との異同
* 地盤・埋設物・液状化リスク（地歴調査）
3.経済的デューデリジェンス
* 賃料収入及び空室率の算定、予測
* 修繕積立金・管理費等の状況
* 投資採算性（利回り・キャッシュフロー）
* マーケット分析
* 価格のバリュエーション
* 将来的な資産価値の見通し等
4.税務・会計デューデリジェンス
* 固定資産税・都市計画税等
* 減価償却の扱い
* 不動産取得税、登録免許税などの税務負担等
* M＆Aの場合、対象法人の帳簿・資産評価等

実務での活用例

* Jリート等投資用不動産の売買
* 商業施設取得時にテナント契約の内容や修繕履歴を調査
* 借地権付き建物の評価において地主との契約関係を確認
* 外資ファンドが日本の不動産を買収する際の包括的DD