不動産の流動化に関する「真正売買」・「５％ルール」とはどういう意味？

不動産証券化に関連した用語として、「真正売買」と「5％ルール」という言葉があります。

今回はこの2つの用語に関しての説明をできればと思います。

真正売買とは

不動産の所有権がSPCに移った際に、譲渡した不動産が正当な売買がされたことを【真正売買】と言います。

会計処理に当たって、その取引が不動産の売買か、金融取引かを判断するためのルールであり、日本公認会計士協会が定めたものです。

オリジネーターからSPCに譲渡する際、 その譲渡が法的かつ会計上の有効な売買として取り扱われ、

単なる譲渡担保の金融取引とみなされないことが非常に重要です。

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有効な売買として認められない場合は、

オリジネーターのバランスシートから切り離すことができなくなってしまいます。

真正売買であるかの判断は、以下の要素を考慮して行われます。

真正売買かどうかの判断

• 当事者間の売買に対する意思。これは、買い戻し特約の有無や修繕費の負担の度合い、リスク移転の程度などにより示されます。
• 取引価格が適正であること。
• 所有権の移転登記が行われていること。これらの基準は、日本公認会計士協会により「5%ルール」の名で具体的に公表され、現実の取引判断でも大体これに従っています。

5％ルールとは

オリジネーターがSPCに対して不動産を譲渡する際に、適正な価額（時価）に対するリスク負担の金額の割合がおおむね5％程度以内ならば、リスクと経済価値のほとんどが移転していると判断して真正売買と判断される事を5％ルールと言います。

オリジネーター（元の資産所有者）が設立したSPC（特定目的会社）に対して5％以上出資しないことにより、オリジネーターが不動産の売却による利益を得つつ、同時に証券化による追加の利益にも参加する、つまり二重に利益を得ることが防がれます。

不動産譲渡時に得た利益のほかに、継続的な利益を得ていると判断されると資産を切り離したことにはならないので、オフバランスすることができません。

このルールは2000年7月に公表され、これにより、会計処理で不動産の販売と認められるためには、その不動産のリスクと経済的価値の大部分が購入者に移転しなければならないということが明確になりました。

まとめ

不動産証券化は、不動産の流動性を高め、広い投資家層に対する利益配分を可能にする有力な道具です。

その一方で、適切なルールや透明性が求められるため、真正売買の確認や5％ルール等の遵守は避けて通れない課題となっています。これらを適切に管理することで、不動産証券化は更なる発展を遂げ、広範な投資家にとって魅力的な選択肢となるでしょう。

不動産証券化市場は、今後ますます拡大していくと予想されますので不動産証券化の鑑定評価をご検討されている方はお問い合わせください。