一棟マンションを活用した相続税対策は、これまで多くの方に利用されてきました。
現金を不動産に換えることで相続税評価額を抑え、結果として税負担を軽減できるという仕組みです。
しかし近年、このような手法について「制度の趣旨を超えた節税ではないか」という指摘が強まり、
政府・与党では投資用不動産の相続を巡る税制について見直しの議論が進められています。
こうした問題意識は、2025年12月に公表された令和8年度税制改正大綱においても、
租税回避への対応や税負担の公平性確保が重要なテーマとして掲げられており、
相続税評価の在り方についても検討が求められていることがうかがえます。
本記事では、令和8年度税制改正大綱および関連する報道・実務解説を踏まえ、現在議論されている税制改正の動きを整理しつつ、
マンション相続手続きへの影響、そして今後重要性が高まると考えられる不動産鑑定士の役割について解説します。
※本記事は、2025年12月時点で公表されている税制改正大綱、報道および実務動向をもとに作成しています。評価方法や適用要件などの詳細は、今後の法令整備や通達等によって明らかになる可能性があります。
なぜ一棟マンションは相続税対策として使われてきたのか
現行の相続税制度では、不動産は市場価格ではなく、一定の評価基準に基づいて評価されます。
土地は路線価、建物は固定資産税評価額をもとに算出されるため、実際の取引価格よりも低く評価されるケースが少なくありません。
この評価方法により、現金をそのまま相続するよりも、一棟マンションなどの不動産として相続した方が課税対象額を抑えられることがありました。特に賃貸用マンションの場合、借家権割合などが考慮されることで、評価額がさらに低くなるケースもあります。
こうした背景から、相続対策の一環として一棟マンションを取得する動きが広がってきました。
政府・与党が示している見直しの方向性
2025年12月に公表された令和8年度税制改正大綱では、
投資用不動産を活用した相続税対策について、税負担の公平性確保の観点から、相続税評価の見直しが正式に示されました。
具体的には、相続開始前5年以内に、対価を伴う取引により取得または新築された一定の貸付用不動産については、
従来の路線価等による評価ではなく、課税時期における通常の取引価額を基準として評価することとされています。
ただし、税負担に著しい不合理が生じない場合には、取得価額を基礎とし、その後の地価変動等を考慮した金額のおおむね80％相当額を評価水準とすることが認められています。
これにより、相続直前に不動産を取得することで相続税評価額を大きく引き下げる節税手法については、制度上、一定の歯止めがかけられることになります。
不動産の小口化商品についての議論
一棟マンションに限らず、不動産の小口化商品についても、相続税評価のあり方が課題として指摘されています。不動産の小口化商品は、複数の投資家が一つの不動産を共有持分として保有する仕組みであり、従来は持分割合など形式的な評価方法を前提に相続税評価額が算定されるケースが見られました。
その結果、実際の市場価値や収益性と評価額との間に乖離が生じる場合があり、税負担の公平性の観点から問題視されてきました。
令和8年度税制改正大綱を巡る議論や関連する実務解説では、こうした評価の在り方について、形式的な基準だけでなく、実質的な価値を踏まえた評価が求められるとの考え方が示されています。
令和8年度税制改正大綱では、不動産小口化商品についても、取得時期にかかわらず、課税時期における通常の取引価額を基準として評価することが明記されており、
実態とかけ離れた相続税評価を是正していく方向での検討が進められていると考えられます。これらの議論は、税制改正大綱で掲げられた税制の公平性確保や租税回避への対応という基本的な考え方とも整合するものといえるでしょう。
マンション相続手続きそのものは大きく変わらない
今回の見直しは、マンション相続手続きの流れ自体を大きく変更するものではありません。相続が発生した後の基本的な手続きは、従来どおり行われます。
相続開始後は、相続人を確定し、遺言書の有無を確認します。そのうえで遺産分割協議を行い、一棟マンションを誰が相続するのかを決定します。
相続が決まった後は、不動産の名義変更（相続登記）を行い、相続税の申告が必要な場合には期限内に申告を行います。
なお、相続登記については2024年4月から義務化されており、正当な理由なく登記を行わない場合には過料の対象となる点にも注意が必要です。
変わるのは「評価の考え方」と申告の難易度
今回の税制改正の議論が影響を及ぼすのは、相続税申告における不動産評価の考え方です。
評価が実勢価格に近づく方向で整理されれば、一棟マンションの相続税評価額が従来よりも高くなり、結果として税負担が増えるケースも想定されます。
特に一棟マンションの場合、取得時期や取得価額、賃料水準、空室状況などが評価の前提として注目される可能性があり、従来のように評価基準表に当てはめるだけでは対応が難しくなる場面が増えると考えられます。
今後のマンション相続手続きでは、どの評価を用いるのか、その評価が合理的かを説明できることが、相続税申告において重要なポイントになります。
なぜ今後、不動産鑑定士の重要性が高まるのか
評価の妥当性がより重視される流れの中で、不動産鑑定士の役割はこれまで以上に重要になると考えられます。不動産鑑定士は、不動産鑑定評価基準に基づき、市場性、収益性、原価性など複数の観点から不動産の適正な価値を算定する専門家です。
同じ一棟マンションであっても、立地や規模、管理状況、修繕履歴、賃料水準、空室率などによって実際の価値は大きく異なります。不動産鑑定士による鑑定評価では、こうした個別事情を踏まえた評価を行うことが可能です。
相続税申告において、不動産鑑定士による鑑定評価書があれば、評価額の根拠を客観的に示すことができ、税務署から評価について指摘を受けた場合の説明資料としても有効です。不要な修正申告や税務調査のリスクを抑えるという点でも、鑑定評価は重要な役割を果たします。
マンション相続手続きでは専門家連携が不可欠に
今後のマンション相続手続きでは、税理士や司法書士に加え、不動産鑑定士との連携がより重要になります。税理士は相続税申告を、司法書士は相続登記を担当しますが、その前提となる不動産評価の妥当性を支えるのが不動産鑑定士です。
特に一棟マンションや収益不動産を相続する場合、鑑定評価を活用することで、相続人間での評価額に対する認識のズレを防ぎ、遺産分割を円滑に進めやすくなります。
制度改正を見据えた早めの準備が重要
今回の税制改正大綱では、相続税評価の具体的な変更内容までは示されていませんが、税制の公平性確保や租税回避への対応という方向性は明確に打ち出されています。
一棟マンションを含む不動産を相続予定の方は、制度が確定してから対応するのではなく、早い段階で専門家に相談し、評価や手続きの準備を進めておくことが重要です。
税制改正の動きは、実際に相続が発生した時点の制度が適用されるため、最新情報を踏まえた評価とマンション相続手続きの確認が欠かせません。
まとめ
一棟マンションを活用した相続節税については、政府・与党の間で評価方法の見直しが議論されています。令和8年度税制改正大綱では、税制の公平性確保や租税回避への対応が重要なテーマとして示されており、不動産評価の在り方についても今後の整理が注目されます。
相続税申告や遺産分割を円滑に進めるためには、税理士や司法書士だけでなく、不動産鑑定士の専門的な評価を活用することが有効です。制度改正の動きを正しく理解し、早めに準備を進めることが、将来のトラブルを防ぐ第一歩となるでしょう。
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