とちざんよほう 土地残余法

土地残余法

土地残余法とは

対象不動産が更地である場合において、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定し、収益還元法以外の手法によって想定建物等の価格を求めることができるときは、当該想定建物及びその敷地に基づく純収益から想定建物等に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元する手法をいう。
また、不動産が敷地と建物等との結合によって構成されている場合において、収益還元法以外の手法によって建物等の価格を求めることができるときは、土地残余法を適用することができるが、建物等が古い場合には複合不動産の生み出す純収益から土地に帰属する純収益が的確に求められないことが多いので、建物等は新築か築後間もないものでなければならない。
土地残余法は、土地と建物等から構成される複合不動産が生み出す純収益を土地及び建物等に適正に配分することができる場合に有効である。なお、土地残余法の適用に当たっては、賃貸事業におけるライフサイクルの観点を踏まえて、複合不動産が生み出す純収益及び土地に帰属する純収益を適切に求める必要がある。

土地残余法を適用して土地の収益価格を求める場合は、基本的に次の式により表される。

土地の収益価格＝（建物等及びその敷地の償却前の純収益－建物等の価格×償却前の純収益に対応する建物等の還元利回り）／土地の還元利回り

控除方式による残余法

実務では、建物等及びその敷地の純収益を、複合不動産の還元利回りで還元して得た複合不動産の価格から当該不動産の建物部分の価格を控除して、土地の収益価格を求める方法も広く使われている。
この方法が採用される理由としては、古い建物であって建物に帰属する純収益の査定が困難な場合でも適用できること、土地と建物が一体となった複合不動産の還元利回りが不動産の証券化により、的確に査定しやすくなったことが挙げられる。

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