ヘルスケアリート

ヘルスケアリートとは

ヘルスケアリートとは、投資対象をサービス付高齢者住宅、有料老人ホーム、病院、医療モール等(これらを総称して「ヘルスケア施設」という)に特化した投資法人(リート)です。
(注)東証では総資産の内ヘルスケア施設が50%超のリートをヘルスケアリートと規定しています。

国土交通省では検討委員会、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会ではワーキンググループによる研究成果物等が発表され、ヘルスケアリートに対する準備が進められています。

国土交通省ホームページ

ヘルスケアリートの必要性

高齢者人口の増加などにより、ヘルスケア施設に対するニーズは高まっていますが、現状では、質・量ともに対応できていません。

良質なヘルスケア施設を十分に供給するためには多額の資金が必要となるため、新たな資金調達の手段としてヘルスケアリートへの期待が高まっています。

ヘルスケアリートの仕組み

ヘルスケアリートが機能しはじめれば、施設の量的供給だけでなく質的向上にも寄与することが期待され、そのメリット(詳細は後記参照)はヘルスケアリートに関与する全てのプレーヤー〔事業者(オペレーター)・施設利用者・投資家等〕が享受することになります。急速に高齢化が進む我が国にとって、早期の導入が期待されます。

ヘルスケアリートの仕組み

ヘルスケアリートの特徴

ヘルスケアリートの最大の特徴は、ヘルスケア施設の所有と運営の分離にありますが、主なメリット・デメリットは以下のとおりです。但し、これらの中には、必ずしもヘルスケアリート固有の問題ではなく、ヘルスケア施設全般の問題も含まれています。

メリット デメリット
事業者
(オペレーター)
  • 資金調達方法の多様化
  • 資産(不動産)保有リスクの回避
  • バランスシートの圧縮
  • 経営資源を施設運営に集中できる
  • 施設運営の自由度の低下
  • 従来よりも積極的な情報開示の必要性
  • 賃貸借契約等の解約・賃料値上げリスク
施設利用者
  • 良質なヘルスケア施設の供給促進
  • 施設運営の透明性の向上
  • オペレーター変更の可能性
  • サービス内容変更の可能性
  • 利用料等の値上げリスク
投資法人
資産運用会社
投資家
  • 新たな投資機会の創出
  • ヘルスケア施設の所有・運営ノウハウの蓄積
  • 公共・公益性の高い施設の所有等による社会的責任の遂行
  • 投資リスク計測の困難性
  • オペレーター運営能力等の評価の困難性
  • 市場規模が小さいことに起因する流動性リスク(現状)
  • 保険制度の改正リスク

ヘルスケア施設評価についての当社の取り組み

Jリート保有の有料老人ホームについて利回りを中心とする分析、前記国交省発表及び鑑定士協会連合会発表の研究成果物等の検討、多数の病院評価実績等も踏まえ、ヘルスケア施設にかかる評価方針の構築を進めております。

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