広大地

広大地の定義(財産評価基本通達24-4)

その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの(22-2〈大規模工場用地〉に定める大規模工場用地に該当するもの《その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものをいう。》を除く。以下「広大地」という。)の価額は、原則として、次に掲げる区分に従い、それぞれ次により計算した金額によって評します。

【補正率の計算例】
地積 広大地補正率
500㎡ 0.575
1,000㎡ 0.55
2,000㎡ 0.50
3,000㎡ 0.45
4,000㎡ 0.40
5,000㎡ 0.35

広大地判定のポイント(全ての要件を満たさなければ広大地に該当しません)

  1. 大規模工場用地に該当しないこと
  2. マンション適地でないこと、又は既にマンション等の敷地として開発を了している土地でないこと
  3. その地域の標準的な宅地の面積に比して著しく広大であること
  4. 開発行為を行うとした場合、公共公益的施設用地の負担が必要と認められること

大規模工場用地かどうかの判定

大規模工場用地の定義(財産評価基本通達22-2)

「大規模工場用地」とは、一団の工場用の地積が5万㎡以上のものをいう。但し、路線価地域においては、14-2(地域)の定めにより大工場地区として定められた地域に所在するものに限る。

マンション適地か否かの判定

平成16年6月29日付資産評価企画官情報第2号に以下の内容があります。

評価対象地について、中高層の集合住宅等の敷地、いわゆるマンション適地等として使用するのが最有効使用と認められるか否かの判断は、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考とすることになるのであるが、戸建住宅とマンションが混在している地域(主に容積率200%の地域)にあって、その土地の最有効使用を判断することが困難な場合もあると考えられる。このような場合には、周囲の状況や専門家の意見等から判断して、明らかにマンション用地に適していると認められる土地を除き、戸建住宅用地として広大地の評価を適用することとして差し支えない。

なお、評価する土地がマンション適地かどうかの判断基準としては、次のような基準が参考となる。

  1. 近隣地域又は周辺の類似地域に現にマンションが建てられているしまた現在も建築工事中のものが多数ある場合、つまりマンション敷地としての利用に地域が移行しつつある状態で、しかもその移行の程度相当進んでいる場合
  2. 現実のマンション建築状況はどうあれ、用途地域・建ぺい率・容積率や当該地方公共団体の開発規制が厳しくなく、交通、教育、医療等の公的施設や商業施設への接近性から判断しても、換言すれば、社会的・経済的・行政的見地から判断して、まさにマンション適地と認められる場合

また、平成17年6月17日付資産評価企画官情報第1号に以下の内容があります。

評価しようとする土地が、課税時期においてマンション等の敷地でない場合、マンション等の敷地として使用するのが最有効使用と認められるかどうかの判定については、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考とすることとなる。しかし、戸建住宅とマンション等が混在する地域(主に容積率200%の地域)は、最有効使用の判定が困難な場合もあることから、このような場合には、周囲の状況や専門家の意見から判断して、明らかにマンション等の敷地に適していると認められる土地を除き、広大地に該当する。一方、容積率が300%以上の土地内にあり、かつ、開発許可面積基準以上の土地は、戸建住宅の敷地として利用するよりもマンション等の敷地として利用する方が最有効使用と判定される場合が多いことから、原則として、広大地に該当しないこととなる。

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