中古住宅売買FAQ

マンションの共用施設で注意したいポイントとは?

ある住宅情報誌にマンションで人気のある共用設備のランキングが掲載されていました。その情報誌によると人気の高い順に次のようにランキングされていました。

第1位 コンビニ・スーパー
第2位 コンシェルジュ
第3位 フィットネス・ジム
第4位 ゲストルーム
第5位 カフェ
第6位 中庭・敷地内公園
第7位 キッズルーム
第8位 パーティルーム
第9位 ライブラリー
第10位 シアタールーム

この結果を全く否定するわけではありませんが、手放しで賛成というわけにはいかない設備・施設もありますので留意点をみておきましょう。

【コンビニ・スーパー】

これらが近くにあると確かに大変便利です。特に24時間営業のスーパーがあると何かと安心です。しかし、深夜の騒音や不審者などの防犯対策などが気になるところです。また、スーパーで惣菜を作る際の臭いが排気口の真上にある階で問題になっているマンション(1階に店舗のあるマンションで、下駄履きマンションと呼ばれます)があり、飲食店があるマンションは同じ問題を抱えている可能性があります。階下にスーパーや飲食店などがあるマンションを検討されている方は、排気口と住戸の位置関係を確認されることをお勧めします。

あると便利な施設ではありますが、近すぎず、遠すぎず、いわゆる「スープの冷めない距離」が望ましいようです。

【コンシェルジュ】

ホテルなどでお客様の要望や案内に対応するお世話係というような職務を担う人のことですが、マンションではフロントで居住者向けの生活サポートサービスを提供するスタッフをコンシェルジュと呼んでいます。この場合、どの範囲までコンシェルジュによるサービスがあるのか、また、24時間常駐の場合とそうでない場合があるのでサービスの内容・受付時間の確認が必要です。高級物件では、コンシェルジュによる入退館時の見送りと挨拶はもちろんのこと、車寄(コーチ・エントランス)ではクルマのドアの開け閉め、手荷物の送り届などまでホテル並みに行っているところもあります。このようなサービスに価値を見いだす方には問題はありませんが、これはダイレクトに管理費に反映されます。

一般にコンシェルジュの行っているサービスは、タクシー・ハイヤーなどの手配、宅急便の預かり、クリーニングの取り次ぎ、共用施設の予約、電球などの交換などですが、工夫次第で代替できるものばかりで、コンシェルジュのサービスは、ありがたいと思う人ばかりではないと思います。

ただし(コンシェルジュの必要はなくガードマンの配置でもよいのですが)、入館者の監視を常時、人間が行っている場合は、価値を認めてもよいかも知れません。その理由は、オートロックと監視カメラだけでは、不審者の入館を完全に防ぐことができないからです。不審者が居住者に続いて入館してしまえば、オートロックは無力ですし、防犯カメラに写っても警備員などが駆けつける間に行方をくらまされてしまっては元も子もないのです。

【フィットネス・ジム】

大型物件でよくみる施設です。これらの施設は管理費だけではなく、大きな面積を必要とするので、各住戸の固定資産税・都市計画税にも影響があります(高くなります)。さらに、プールがある場合には、相当の管理費・修繕費を覚悟しなければなりません。スパや温泉施設も同様です。このような施設は、利用者から一定の利用料を徴収することが多いのですが、利用率が悪く、運営が行き詰まっている物件もあります。聞くところによると、スパなどは使われない施設の上位にランクされているそうです。

最初は物珍しさで利用されるようですが、次第に飽きてしまったり、同じマンションの住民の方とは、ある程度の距離を置きいてつき合いたい等の理由で、次第に利用されなくなるそうです。

【ゲストルーム】

客間がなくても来客に泊まっていただけるので便利です。しかし、週末や宿前日には利用希望が多いため、公平の観点から抽選になることが多いようです。すると、いつも利用できるとは限らないので、大きな期待は禁物です。特に、新築マンションで、竣工後しばらく間(概ね1年くらい)は、利用が殺到します。

【中庭・敷地内公園】

マンションの開発許可を取る際に、地方公共団体の条例や開発指導要綱で公園を設けているケースがあります。一昔前はプレイロットなどと呼ばれていたスペースで、お子さんを遊ばせる公園などですが、許認可を得るためだけの目的で設置された公園もあります。遊具などがあっても、敷地の北側で日が当たらないため誰も遊んでない公園があります。

また、マンションの居住者以外に公開されている敷地内公園の場合は、防犯や居住者以外の利用者のモラル(ゴミ、ペットの糞、タバコの吸い殻など)の問題が起きやすいので、対策が考慮されているかどうか、注意したいところです。

【カフェ】

運営コストや営業許可の問題があります。利用率が低いと早晩、撤退・廃止になりかねません。自販機を置けば済むと考えるのですが、いかがでしょうか。

【キッズルーム・シアタールーム】

これらは、使われない施設の代名詞として有名です。キッズルームは、当初は利用されるそうですが、数年経つと子供達が成長して使われなくなります。また、事故等が起きたときの責任の所在が明確にならないという問題もあります。

シアタールームは、利用者のバッティングや飲食不可とされることが多く、自宅のリビングのようにはゆきません。また、最近は大型テレビも安くなりましたので、設置されているテレビや映像・音響機器も下手をすると、自宅の方がよい機器だったということもあり得るのです。

【あると便利な施設】

高層マンションで便利と評判なのは、各階に設置されたゴミ置場。これは管理費が少し高くなりますが、ゴミ出しが楽で大変便利です。これとディスポーザーを条件にマンション選びをする価値はあると感じます。

次に電動式のレンタサイクルです。購入するほどの必要性はない方でも坂道の多いところや少し遠いところに買い物に出かけるときに便利です。利用率も高く、休日は借りられないこともあるようです。

そのほか、トランクルーム。収納はあるに越したことはありません。季節道具をしまっています。このほか、来客用駐車場。しっかり有料・時間貸しになっていますが、お客様には好評です。なお、来客用駐車場は、非常時には緊急自動車の待機スペースとしても使えるようになっており安心します。

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