中古住宅売買FAQ

超高層マンションの意外な盲点とは?

都心部や湾岸地域で人気の超高層マンションですが、住宅誌などであまり話題にされない盲点について考えてみます。

【分譲マンションでも賃貸物件化されるケース】

投資目的や相続税対策目的などで、法人・個人が購入し、賃貸にまわされることは珍しくありません。特に、都心部ではその比率が高くなる傾向があります。専有部が賃貸されること自体は、必ずしも悪いことではありませんが、マンションの管理に無関心なオーナーが増えることで、管理組合の運営に支障が起きる可能性も否定できません。また、居住者についても購入して住んでいる方と借りて住んでいる方とでは、ライフスタイルや住まいに対する考え方が異なるため、お互いに違和感を覚え、コミュニティがうまくいかないことがあります。

管理組合がしっかり機能し、住民相互のコミュニティがうまくいっているマンションかどうか、仲介業者さんに聞くなどして調べてみるとよいと思います。

【税金が高すぎるケース】

中古物件であれば、是非、固定資産税・都市計画税の税額を確認してみて下さい。超高層マンションは、共用部分が充実していることも魅力の一つですが、各住戸の専有部分が負担する共用面積が通常のマンションよりも増える傾向があり、その結果、課税上の面積が通常のマンションよりも50%以上増えている物件があります。特に、都心部の物件(高額物件)は、建物建築費(課税単価)も高めに算出されているため、税額については注意が必要です。

【室内が思ったより広くないケース】

マンションを販売するときに表示される面積は、通常、壁心(へきしん)といって建物の柱や壁の中心線で測った面積です。したがって、パンフレットなどは、この面積で表示されます。一方、マンションなど区分所有される建物の専有部分の登記上の面積は、内法(うちのり)といって、柱や壁の仕上表面から測った面積で表示され、実際に使える面積になっています。壁心面積と内法面積を比べると、壁心面積>内法面積となり、通常のマンションでは5%程度の差があるといわれていますが、高級物件では、さらにその差が以上大きくなる(柱や壁など構造にコストがかけられ、仕上材も厚めになっています)傾向があります。超高層マンションも建物の重さを支えるため、通常のマンションよりも、柱や壁、梁といった構造材の寸法が大きくなるため、これらの部材(特に柱)が室内に張り出して狭くしてしまうケースがあります。したがって、たとえば洋室6.5帖と表示されていても、柱の出っ張りで6帖部分の広さしかないケースがありますので、間取り図やパンフレットなどの表示上の広さにまどわされないよう注意(柱など出っ張りを除いた有効部分で広さを表示している良心的なパンフレットもあります)が必要です。

【バルコニーに洗濯物・布団が干せないケース】

超高層マンションでは、美観上の理由や落下物があると危険という理由により、バルコニーの使用を管理規約で制限している物件があります。洗濯物・布団が干せないというのもその一つで、このほかプランターなども対象となるケースがあります。規約によりバルコニーに洗濯物等が干せなくなっているマンションは、洗濯・乾燥機や浴室乾燥機があらかじめ設置されているはずですが、管理規約と合わせて確認しておきたいポイントです。

【新聞が各住戸に配達されないケース】

防犯上の観点から各住戸に新聞が配達されない物件がありますが、集合郵便受けまで取りに行くのは毎日のことなので不便です。マンションによっては、入館証を新聞業者に発行し、各住戸まで配達されている物件もあります(入館者を24時間、有人で監視している等)ので、高層階を検討する方は、確認しておくとよいと思います。

【駐車場が埋まらないケース】

マンションの駐車場の使用料は、建物修繕積立金等の一部として計上されることが一般的ですが、超高層マンションに限らず、都心部のマンションでは、駐車場の稼働率は極端に低くなる傾向があります。都心では、交通利便性が高いため、自家用車の必要性が低い一方で、駐車場使用料は高く、クルマを持つ人が少ないのです。そのため、駐車場の稼働率が低く、結果として修繕積立金が不足するケースが珍しくありません。行政サイドの問題でもありますが、駐車場の付置義務台数のため、稼働しないことがわかっていても駐車場を作らなければならず(しかも維持管理にお金がかかる機械式が多い)、一方、修繕積立金は、駐車場のフル稼働を前提に計算されていることがあるため、見込みと実績が異なり不足してしまうのです。都心、かつ、大型物件を検討している方は、修繕積立金の中長期的予定額(築年に応じて段階的に増額を予定しているケースがあります)についても注意が必要です。

なお、中古マンションでは、駐車場使用料を修繕積立金ではなく、管理費に充当している物件があります。そうすることで管理費を安くみせられるからですが、好ましいことではありません。

【駐輪場が不足しているケース】

健康志向を反映して、都心部でも自転車の人気は高く、駐輪台数を確保するため、近年、ラック式を採用する物件が多くみられ、平置き駐輪場は希少化しています。

そのようなマンションでは、子育て世代には必需品の子供用シート付自転車が置けずに(シートが高いためラック式では駐輪できない)、問題になっているケースがあります。マンションによっては、お子さんの年齢によって優先制を設け、大きくなったら次の世代に権利を譲るという運営をしているところもありますので、平置き駐輪場を必要とする方は、空き状況についても確認するとよいでしょう。

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