中古住宅売買FAQ

耐震性の観点から年代別にマンションの留意点を教えて下さい。

【昭和46年以前の建物】

昭和43年の十勝沖地震で柱の“せん断破壊”が問題となりました。せん断破壊とは、柱などを横に破壊させようとすべり現象が起きて比較的小さな力で亀裂などが引き起こされて破断に至ることをいいます。

十勝沖地震の教訓を生かして鉄筋コンクリート造では、柱の「帯筋(フープ筋)」を従来よりも増やすように昭和46年の建築基準法の改正で定められました。鉄筋コンクリート造の柱は、主筋と呼ばれる太い縦の鉄筋等のほか、この鉄筋が暴れないように横から縛る鉄筋があり、これを帯筋又はフープ筋といいます(少々古いですが、フラフープの“フープ”です)。

この昭和46年の改正前の法令により建築された建物を旧々耐震(新耐震前の旧耐震よりもさらに古い基準という意味)などということがあります。柱にせん断破壊が生じると、ある階全体が瞬時につぶれる恐れがあるので注意が必要です。

昭和46年以前の建物については、耐震診断が行われて安全が確かめられているかどうか、また、耐震診断の結果、耐震補強が行われているかどうかがポイントです。

【昭和46年~昭和56年の建物】

いわゆる旧耐震設計基準です。昭和46年の建築基準法の改正でせん断破壊に対する基準は強化されましたが、まだ十分とはいません。たとえば、地震のときに下の階と上の階では揺れる大きさが異なることはご存じかと思います。下の階は小さく、上の階は大きく揺れます。ところが、旧耐震設計基準では上も下も均等に揺れる前提で設計されていました。また、滅多に起こらない巨大地震のことはあまり考慮されていませんでした。したがって、この年代の建物も昭和46年以前の建物と同様の注意が必要です。

【昭和56年以降の建物】

新耐震設計基準です。この年を境に耐震性に大きな差が生まれています。地震に強いことは資産価値としても高いのでマンションを購入するのであれば新耐震設計基準の物件をお薦めします。ただし、新耐震準ならば何でもいいわけではありません。たとえ新しくても注意しなければならない物件があります。

  1. ①ピロティがあるマンション

    1階部分を駐車場として使うため、壁を無くして、ほとんど柱だけで建物を支えている(ピロティ)マンションがあります。現在の耐震基準で設計された鉄筋コンクリート造建物のうち、阪神・淡路大震災で大破以上の被害を受けたものが十数棟ありましたが、そのほとんどがピロティのある建物でした。

  2. ②下駄履きマンション

    1階が店舗などで、その上が住宅になっているマンションを下駄履きマンションといいます。住宅部分は壁が多く配置されていますが、店舗部分は広い空間が必要なため、壁が少なくなっていることが多くあります。

    このような建物は、地震の揺れによる変形が壁の少ない1階に集中して大きな被害が生じることがあります。

  3. ③壁のアンバランスなマンション

    壁が偏って配置されると、建物に「捻られる力」が作用し、壁が少ない部分の柱が大きく振られて破壊してしまうことがあります。これを避けるには、建築物の柱や壁は、各階とも平面的にバランスよく配置する必要があります。

    デザインを優先するあまり、柱や壁がアンバランスになっているマンションや敷地の形状が悪くアンバランスにならざるを得ないマンションがあるので注意が必要です。

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