相続に際しての鑑定評価

相続における不動産の時価把握のサポートをいたします

平成27年1月1日以後の相続・遺贈から基礎控除額が「3,000万円+600万円×法定相続人の数」に下がり(現在は「5,000万円+1000万円×法定相続人の数」)、遺産額に応じて現在6段階になっている相続税の税率が、最高税率を50%から55%へ引き上げての8段階になります。

この改正により、特に首都圏などの地価が高い場所では、遺産額が基礎控除額を超えるケースが増加することが予想されています。

下記の場面において、公平性・中立性・説明性に優れた専門家による鑑定評価のご活用をご検討ください。

  1. 遺言書作成時の根拠資料として
    相続発生後の争いを予防するためには遺言書の作成が効果的ですが、各相続人に何をいくら配分するかを考える際には、不動産の時価把握が欠かせません。例えば、現預金はその金額が時価ですが、不動産の場合、路線価や固定資産税評価額がそのまま時価とはならないため、不動産の適正な時価を把握した上で配分を決める必要があります。
  2. 遺産分割協議時の根拠資料として
    相続発生後の遺産分割協議においても不動産の時価把握が重要となりますが、各相続人の納得性を高めるためにも、第三者による鑑定評価が効果的です。また、不動産の分割等が必要な場合、分割の仕方が価格に影響する場合がありますのでそのようなケースもご相談ください。
  3. 相続税申告時の根拠資料として
    • 相続税法第22条では、相続税申告時において、納税者が土地の時価を自主的に計算し申告する「納税者申告方式」をとっています。しかし、実務上は、納税者が土地の時価を評価することは難しく、税務署も土地の時価を個別に評価することは事務処理や価格審査が煩雑になるため、国税庁が『財産評価基本通達』を制定し、これに基づき路線価で評価したものが時価であるとしています。
    • そのため、財産評価基本通達の画一的な減価率では、極端な不整形地や無道路地、傾斜地等、個別性の強い不動産の場合、財産評価基本通達に基づく路線価による評価額が市場における時価を上回ってしまう場合があります。この場合に鑑定評価による時価に基づく申告を行うことにより相続税額を抑えることができる場合があります。
    • また、相続財産が財産評価基本通達における『広大地』に該当する場合、減価率が非常に大きくなります。広大地に該当するかどうかの判定には詳細な調査が欠かせません。

相続税申告時におけるサポートの流れ

  1. 相続対象不動産の把握

  2. 各物件の調査
    街路条件・環境条件・行政的条件・画地条件等について、専門家の立場から的確に調査いたします。
  3. 一覧表の作成

  4. 『財産評価基本通達による評価』と『鑑定による時価』の比較
    『財産評価基本通達による評価』より『鑑定による時価』の方が高い不動産
    ⇒『財産評価基本通達による評価』で申告
    ※この際においても、減価要因の見落としがないか、不動産の専門家の立場から助言いたします。
    『財産評価基本通達による評価』より『鑑定による時価』の方が低い不動産
    ⇒鑑定評価額による申告を検討

(注)鑑定評価額による申告自体は認められておりますが、否認されるリスクがあります。相続税の減額が必ずしも達成されるものではありません。

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